2e Huis in Frankrijk + bijbehoren belastingen

2e Huis in Frankrijk + bijbehoren belastingen

Alle belastingen op een rij waar een Nederlandse eigenaar van een recreatiewoning in Frankrijk mee te maken krijgt: 

Bij aankoop
Bij aankoop van een tweede huis in Frankrijk betaalt de koper een belasting die vergelijkbaar is met de Nederlandse overdrachtsbelasting. Die bedraagt 5,1% van de aankoopprijs en maakt onderdeel uit van de gemiddeld 7% kosten koper die in Frankrijk gelden (frais notaire genoemd)

Als eigenaar
Als eigenaar betaalt hij vervolgens de taxe foncière, vergelijkbaar met het eigenaarsgedeelte van de onroerend zaak belasting, die Nederland vroeger ook had. Dit is gebaseerd op een tamelijk ingewikkelde berekening, met allerlei opcenten voor lokale en regionale overheden met als basis het aantal vierkante meters van het perceel. Er zijn enorme verschillen in de hoogte van deze belasting (van enkele honderden tot enkele duizenden euro per jaar), geheel afhankelijk van de gemeente. Vandaar dat een makelaar (of verkoper) verplicht is om de hoogte van dit bedrag te noemen bij de aankoop van een Frans huis. De verschillen in deze belasting tussen het ene huis en het andere huis kunnen namelijk zo groot zijn, dat ze invloed hebben op de aankoopbeslissing.

Daarnaast is er de taxe d’habitation, het gebruikersdeel van de onroerend zaak belasting. Deze is gebaseerd op de huurwaarde en het aantal vierkante meters bewoonbaar oppervlak. Ook hier zijn er weer grote verschillen tussen gemeentes (ook weer variërend van enkele honderden tot enkele duizenden euro per jaar). Indien de eigenaar (een gedeelte van) het pand professioneel verhuurt (hetzij voor permanente bewoning, hetzij als vakantiehuis) kan hij deze belasting ontlopen.

De eigenaar heeft ook te maken met de Nederlandse belasting. Hij moet de waarde van zijn Franse bezit aangeven in box 3, maar kan tegelijkertijd de waarde weer aftrekken ter voorkoming van dubbele belasting. Immers het Frans-Nederlandse belastingverdrag zegt dat onroerend goed uitsluitend belastbaar is door het land waar het goed zich bevindt.

Vrijstelling van de Nederlandse vermogensbelasting betekent dat de eigenaar te maken kan krijgen met de Franse vermogensbelasting, de Impôt de solidarité sur la fortune. Waar Nederland een lage vrijstelling heeft (ongeveer €40.000 voor een tweepersoonshuishouden) en een vast tarief (1,2% van de waarde), kent Frankrijk een hoge vrijstelling (€1,3 miljoen), maar wel een progressief tarief: hoe hoger de waarde van het Franse tweede huis, hoe hoger het percentage belasting. Pas ver boven de € 2 miljoen aan waarde ligt het omslagpunt waar er in Frankrijk meer vermogensbelasting wordt betaald dan in Nederland. Eigenaren van een tweede huis in Frankrijk met een lagere waarde dan €1,3 miljoen hoeven niets aan te geven. 

Als exploitant
Indien de eigenaar zijn tweede huis verhuurt, dient hij over de huurinkomsten belasting te betalen. Niet in Nederland, zoals veel eigenaren menen, maar in Frankrijk. Indien het totaal van de bruto huuropbrengsten lager is dan €895 per jaar hoeft hij niets te doen. Niks aangeven, niks betalen. Bij een hogere opbrengst moet er altijd belastingaangifte worden gedaan bij het lokale belastingkantoor. In Frankrijk is iedereen verplicht zelf een aangifteformulier op te halen. Wachten totdat de belastingdienst actie onderneemt is er dus niet bij.

Indien de bruto huuropbrengsten hoger zijn dan €81.500 per jaar, dan moet de verhuurder, ook al is hij belastingplichtig in Nederland, zich ALTIJD inschrijven als professioneel verhuurder bij de Franse kamer van koophandel. Hij moet een volledige boekhouding bijhouden en over de winst betaalt hij 45% sociale lasten. Geen vennootschapsbelasting, zolang de bruto verhuuropbrengsten onder de €540.000 per jaar blijven.

Tussen de €895 en €81.500 aan bruto verhuuropbrengsten (waar de meeste Nederlanders zitten met een tweede huis in Frankrijk dat ze verhuren) wordt het ingewikkeld. Eigenaren die hun tweede huis laten classificeren door de overheid betalen 5,8% van de bruto verhuuropbrengsten aan belasting en sociale lasten. Eigenaren die dat niet doen betalen 10% van de bruto verhuuropbrengsten. Er wordt dus steeds naar bruto opbrengst gekeken, er zijn geen aftrekbare kosten! Zo’n keuring koste éénmalig een paar honderd euro (afhankelijk van de locatie en de grootte van het pand), dus er kan gemakkelijk worden uitgerekend of laten keuren zin heeft. Nagenoeg altijd is dat het geval. Zie verder www.ondernemen-frankrijk.nl

Verder is daar de regel dat een belastingschuld van minder dan €305/jaar wordt kwijtgescholden. Dus verhuurders van geclassificeerde vakantiehuizen met een  bruto jaaropbrengst van minder dan €5260 moeten wel belasting aangeven, maar hoeven uiteindelijk niks te betalen. Voor verhuurder van niet-geclassificeerde vakantiehuizen is dat het geval bij een bruto verhuuropbrengst van minder dan €3050 per jaar. Overigens, het niet aangeven van belasting bij dergelijke lage omzetten, wordt als een administratieve overtreding gezien. Gezien de complexheid van het Franse belastingformulier is het te begrijpen dat verhuurders met dit soort kleine omzetten deze administratieve overtreding begaan. Bij hogere omzetten is het een belastingvergrijp: zwarte verhuur!

In sommige gemeentes wordt tenslotte een taxe de séjour geheven. De verhuurder treedt dan op als belastinginner voor de gemeente en moet de ontvangsten ook maandelijks aan de gemeente overdragen. Tarieven variëren van €0,50 per vakantiehuis per nacht tot €1 per persoon per nacht. In veel gemeentes bestaat echter helemaal geen toeristenbelasting

Bij verkoop
Indien de eigenaar uiteindelijk zijn tweede huis in Frankrijk wil verkopen heeft de Franse fiscus nog een verrassing voor hem in petto: de taxe de plus value. Dat is de belasting op de waardestijging van het pand. Is er geen waardestijging dan is de belasting nul, anders 19% van die waardestijging, na aftrek van aantoonbare verbeteringskosten (dus geen reparaties en geen zelf gekochte bouwmaterialen, uitsluitend facturen van erkende aannemers). Die 19% geldt als het pand binnen 5 jaar wordt verkocht. Wordt het pand na 15 jaar eigendom verkocht, dan vervalt de belasting. Tussen het 5de en 15de jaar van eigendom gaat met elk jaar eigendom meer de belasting met 10% omlaag.

Al die belastingen bij elkaar optelt lijkt heel wat. Maar al met al is de Franse fiscus een stuk vriendelijker voor de gemiddelde bezitter van een recreatiewoning dan de Nederlandse fiscus. Tel daarbij op de cuisine, de culture, het klimaat en de rijafstand naar Nederland, dan is een tweede huis in Frankrijk helemaal niet zo’n slecht idee. Vele tienduizenden Nederlanders gingen u al voor.

Wim van Teeffelen

Beoordeel dit artikel

Reacties op dit artikel

J.G. de Roos - 1 januari 1970, 01:00

Geachte heer Van Teeffelen, de huuropbrengst 2013 ev van mijn vakantiewoning (Languedoc, 25 km NO van Montpellier) is hoger dan de ondergrens. Ik moet dus aangifte doen in Frankrijk. Het benodigde formulier zou van internet te downloaden zijn. Zou u mij svp kunnen zeggen welk formulier ik nodig heb en waar ik dan kan downloaden?

Dank en hartelijke groet, Hans de Roos

H. Wielink - 13 maart 2012, 14:00

Geachte heer Van Teeffelen,
In uw artikel geeft u aan, dat de waarde in box 3 opgegeven moet worden, maar kab tegelijkertijd de waarde weer afgetrokken worden.
Mijn vraag is waavan dan?
Zou u mij dit willen mailen?
Bij voorbaat dank.
H. Wielink

Wim van Teeffelen - 13 maart 2012, 19:53

Beste mijnheer Wielink.
Uw Franse huis is onderdeel van uw vermogen en moet dus worden aangegeven in Box 3. Omdat het Frans-Nederlandse belastingverdrag uit 1972 zegt dat onroerend goed wordt belast in het land van ligging, kunt u ook in Box 3 het vakje 'voorkoming van dubbele belasting' aankruisen, waardoor u de waarde van het pand weer kunt aftrekken. De consequentie is dat uw Franse huis onder de Franse vermogensbelasting valt, maar daarvoor is de drempel €1,3 miljoen. Zolang de waarde van uw Franse woning daar onder blijft blijft u dus buiten de vermogensbelasing.
Wim van Teeffelen

Jan Hopstaken - 29 april 2012, 14:47

Goed artikel! Erg handig en informatief! Ik dacht eraan om met een aantal mensen een inverstering te doen, kan dat in de vorm van een maatschap of stichting, en wat zijn daarvan dan de fiscale gevolgen?
Hartelijk dank voor een reactie! Groet Jan

Wim van Teeffelen - 30 april 2012, 14:53

Beste mijnheer Hopstaken.

Het meest geëigende model voor een gezamenlijke aankoop van niet-familieleden is de Société Civile Immobilière (SCI). Zie o.a. www.compromisdevente.info en www.francofiel.nl/archives/5279.
Een maatschap (SCP) of een stichting (association) leveren aanzienlijk meer administratieve lasten op. Verder heeft de SCI voor in Nederland wonende mede-eigenaren enkele voordelen de aandelen SCI vallen geheel onder de Nederlandse belastingwet.
(erfrecht, belast in box 3 i.p.v. box 2)

Wim van Teeffelen

harryvanwerkhoven - 2 juli 2012, 16:13

Beste Wim,
Mijn huis in de Lot staat in de verkoop sinds enige maanden bij totaal 4 makelaars. Zij waarschuwen mij voor de Plue Value die nu niet meer in 15 maar nu in 30 jaar wordt afgebouwd.
Klopt dit?

Wim van Teeffelen - 2 juli 2012, 16:30

Dat klopt als een bus. Helaas zit u voor 30 jaar na aankoop vast een de Franse winstbelasting. Naarmate u het huis langer in bezit heeft betaalt u minder belasting, dat wel.

arthur sloog - 10 juli 2012, 19:28

Beste Wim,

met afgrijzen heb ik de laatste ontwikkelingen op fiscaal gebied gevolgd. Ook ik heb mijn woning te koop staan maar heb hem nu permanent verhuurd aan een nederlands echtpaar die nog geen afscheid willen nemen van Frankrijk. Is dit eigenlijk wel toegestaan en volstaat het om de huurinkomsten in nederland op te geven? wat is het risico wat ik loop als ik de aangisfte niet in Frankrijk doe want dat zou naar uw zeggen behoorlijk ingewikkeld zijn. Alvast bedankt voor een reactie. Arthur

Wim van Teeffelen - 10 juli 2012, 20:14

Het is toegestaan om een vakantiehuis permanent te verhuren (zolang daarvoor een geldige Bail d'Habitation is getekend, OOK voor Nederlandse huurders!)
De ontvangen huur moet altijd in Frankrijk worden opgegegeven voor de belasting. De Nederlandse fiscus heeft er niks mee te maken. Het risico van niet-opgeven is natuurlijk moeilijk in te schatten. Bedenk dat Franse klikkers zijn...Typische boete bij betrapt worden is een kwart van de huuropbrengst (volgens schatting van de belastingdienst, niet de feitelijk ontvangen huur!(

Wim

bakker - 9 augustus 2012, 14:09

Kunt u laten weten waar wij info kunnen krijgen.wij betalen zowel taxe fonciere als taxe habitation en 10% van de huuropbrengst [nooit meer dan 5000 euro] is minder dan de taxe de wij betalen.wij willen nu dus uitzoeken of wij toch nog belasting over de huur moeten betalen.

Rob Daniels - 15 augustus 2012, 00:19

Beste Wim,
In de nog niet aangepaste tekst van je site staat dat de taxe de plus value tussen het 5e en 15e jaar jaarlijks met 10% vermindert. Is dat in de nieuwe situatie dan met 4% per jaar of geldt een andere staffel?
BvB
Rob

Wim van Teeffelen - 22 augustus 2012, 15:47

Wellicht heeft u een oude versie van de website. Op www.compromisdevente.info staat de juiste regeling, inlusief de laatste (aug 2012) aanpassing door de regering Hollande.
Er worden nu staffels van steeds 5 jaar gehanteerd. De details daarvan heb ik niet opgenomen, want dat wordt erg gecompliceerd. De notaris kan u precies voorrekenen wat u kwijt zult zijn aan taxe de plus value.
Wim

Joop goosens - 12 oktober 2012, 22:44

Beste Wim,

U spreek van 5,8% of 10% van de huuropbrengst. Naar mijn weten is het 20%, mogelijk nu 35,5% (als Hollande zijn zin krijgt), na aftrek van 760 euro en forfaitaire aftrek van 50%.
Dit zou gelden voor een huuropbrengst tussen 760 en 23.000 euro. Is dit juist, of zijn de regels vereenvoudigd?

Joop Goosens - 12 oktober 2012, 22:49

Beste Wim,
Kunt u aangeven wat het classificeren om in aanmerking te komen voor 5,8% belasting, inhoud en waar aan voldaan moet worden?
(Verwijzing naar een website mag ook)

Alvast bedankt!
Joop

Wim van Teeffelen - 6 november 2012, 16:34

Op dit moment valt de verhuur van een geklassificeerde giîte in de categorie 'commerce' en de verhuur van een niet geklassificeerde gîte in de categorie 'service' Voor commerce geldt een forfaitaire aftrek van bedrijfskosten van 71% van de omzet, de bruto winst is dan 29%. Voor een in het buitenland wonende eigenaar geldt een flat rate van 20% belasting, dus 20% van 29% = 5,8% van de omzet. Hollande wil nu bij deze buitenlandse eigenaren ook sociale lasten in rekening brengen en wel 15,5%, dan gaat het tarief dus worden: 35,5% van 29% = 10,3% van de omzet. Voor de categorie 'service' is de forfaitaire aftrek 50%, dus de winst 50%. Het tarief was dan 20% van 50% = 10% van de omzet, als Hollande's plannen doorgaan wordt dat 35,5% van 50% = 17,8% van de omzet.: Deze berekeningen zijn gelden voor huuromzetten hoger dan €790/jaar en lager dan €81.500/jaar voor commerce en €31.600/jaar voor service.
Alle klassificatieregels vindt u op www.classement.atout-france.fr. De dagelijkse praktijk van het keuren vindt u op deze Nederlandstalige blog: http://classificatievanuwgite.blogspot.com

R den Hamer - 6 januari 2013, 16:20

Geachte heer v. Teeffelen,
Bij de verkoop van mijn huis heb ik een formulier moeten tekenen ivm de berekening van de sociale belasting, waar nog staat dat het alleen geld voor frans ingezetenen.Ik heb hier melding van gemaakt, maar heb niets kunnen bereiken.Is dit nu juridisch rechtsgeldig of kan ik er nog wat mee??Valt er nog wat terug te vorderen. Ik ben niet woonachtig in Frankrijk. Ik weet dat de wet is aangepast sinds august. 2012.
zeer gaarne uw visie vernement, groet ik u.
Ruud den Hamer

Wim van Teeffelen - 6 januari 2013, 16:35

Het spijt mij, ik begrijp niet precies over welk formulier u het heeft. Gaat het om de berekening van de taxe de plus value, waarbij de verhoging voor buitenlanders (15,5% sociale lasten boven op het standaard belastingtarief) is gebruikt?
Die wet is inmiddels teruggedraaid, dus u zou deze sociale lasten niet hoeven betalen. Indien u mij het door u getekende document toestuurt (wim@compromisdevente.info) kan ik beoordelen of u inderdaad iets terug te vorderen heeft.

Silvia Middelbeek - 3 maart 2013, 12:06

Beste Wim. Ik ben sinds kort frans belastingbetaler met een eigen huis en nog wat bijgebouwen. Deze laatste wil ik graag gaan verhuren. Ik heb het hele bezit te koop staan. Nu hoorde ik dat ok tijdelijke verhuur van een huisje in dit geval consequenties heeft voor de plus value van de hoofdwoning bij verkoop. Is dit zo, en hoe werkt dat dan?

Wim van Teeffelen - 4 maart 2013, 14:44

Vanaf het moment dat een huurcontract wordt ondertekend voor de bijgebouwen, vervalt de uitzondering van het hoofdverblijf voor de taxe sur la plus value. Vanaf die datum moet dus over de waarde van die bijgebouwen winstbelasting worden betaald bij verkoop. De notaris zal dan aan de hand van de overeengekomen koopsom voor het geheel bepalen hoeveel de bijgebouwen waard zijn en dus hoeveel belasting verschuldigd is. Dit is UITSLUITEND het geval bij de volgende huurcontracten: een bail commercial, een bail précaire of een bail d'habitation. Indien het uitsluitend gaat om toeristische verhuur (gemeubileerd, korter dan 6 maanden) ben je geen taxe sur la plus value verschuldigd.

Thomas Kalala - 4 maart 2013, 15:03

Geachte heer Van Teeffelen,

Vandaag las ik met belangstelling uw artikel'2e huis in Frankrijk + bijbehorende belasting". Ik heb een vakantiehuisje in Frankrijk waaop een bail commercial berust. Ik ben hooguit 4 weken maximum op vakantie in dit huis. Ik betaal taxe fonciere. Daarnaast moet ik ook taxe d'habitation betalen terwijl ik niet in Frankrijk woon. Mag dat?
Moet ik ook 1,2% vermogensbelasting in Nederland betalen terwijl er sprake is van belastingverdrag van 1972 tussen Frankrijk en Nederland? Ik heb dit huisje vorig jaar gekocht. Moet ik 1,2% van de koopsom of ligt het andres?
Graag verneem ik van uw antwoorden op het bovenstaande als het kan.
Met vriendelijke groet,
Thomas Kalala

Wim van Teeffelen - 4 maart 2013, 15:29

Als u eigenaar bent van een pand in Frankrijk en u heeft daarvoor een commercieel huurcontract (bail commercial) getekend, dan dient de huurder de taxe d'habitation te voldoen, tenzij in de bail is opgenomen dat die belasting toevalt aan de verhuurder (u heeft zich dan in de maling laten nemen, helaas). U betaalt over de waarde van uw Franse onroerend goed Franse vermogensbelasting en het Franse huis is vrij van box 3 belasting in NL (al moet u het wel opgeven). De Franse vermogensbelasting (ISF) is progressief met een vrijstelling van (nu nog) €1,3 miljoen. Die vrijstelling gaat waarschijnlijk omlaag naar €0,8 miljoen.

Thomas Kalala - 5 maart 2013, 10:24

Beste Wim,

Hartelijk dank voor uw correct antwword. Het komt overeen met wat ik al dacht!

Groet,
Thomas

Henk Jeronimus - 10 maart 2013, 16:42

Wij staan op het punt om ons huis te verkopen. Moeten nu behalve de belasting van 19% na aftrek van kosten ook nog
27% sociale lasten betalen?
Volgens onze makelaar moeten
wij dus nu 36% kosten betalen.
Met vriendelijke groet
Henk Jeronimus

Wim van Teeffelen - 10 maart 2013, 17:13

Op optelling klopt niet helemaal, de uitkomst wel. In De eerste vijf jaar na aanschaf is een taxe sur la plus value (winstbelasting) verschuldigd van 19% van de winst + 15,5% sociale lasten = 34,5% van de winst. is de winst hoger dan € 50.000 dan komt daar nog een extra belasting van 2 % .
bij.

Wim

Cécile Honselaar - 13 maart 2013, 14:13

Geachte heer Van Teeffelen,
Is het antwoord over aangifte in box 3 wel helemaal volledig?
Als ik het vakje "voorkoming dubbele belasting" aankruis en vervolgens de waarde van de tweede woning nog een keer invul (bij de 1e optie van de 3), heeft dit geen gevolgen voor de uiteindelijk te betalen vermogens rendementsheffing. Het te betalen bedrag blijft hetzelfde...Bij navraag bij de belastingdienst bevestigde zij dit omdat er geen sprake is van inkomsten die belast zijn in Frankrijk. De belastingdienst behandelt het tweede huis gewoon als vermogen in box 3. (Overigens kun je dit ook zien bij de uiteindelijke aangifte "inkomstenbelasting box 3": afgetrokken kunnen alleen de buitenlandse inkomsten of de te verrekenen buitenlandse bronbelasting. En dus niet de waarde van de woning).Voor de belasting is er dus "gewoon" sprake van vermogen als je een vakantiehuis hebt in Frankrijk (met natuurlijk een waarde onder de 1,3 miljoen, maar dit zal bij veel mensen zo zijn..). En zo worden wij ook al jaren aangeslagen door de belastingdienst.
Ben benieuwd naar uw reactie.
Met vriendelijke groet,
Cécile Honselaar

Wim van Teeffelen - 13 maart 2013, 15:43

Beste mevrouw Honselaar,

Ik kan uw redenering niet helemaal volgen. U heeft het over de vermogensbelasting (in Nederland heet dat Box 3, in Frankrijk ISF). Nederland eist dat u uw Franse huis opgeeft in Box 3, maar omdat het huis in Frankrijk ligt, is het recht op het heffen van vermogensbelasting op dit pand overgedragen aan Frankrijk. U moet dus in Box 3 NIET de buitenlandse INKOMSTEN van dit huis aftrekken, maar zijn waarde in het economisch verkeer. U betaalt dus GEEN belasting in box 3 over uw Franse huis! In Frankrijk betaalt u ISF, zolang uw totale vermogen IN FRANRIJK €1,3 miljoen is of meer. Heeft u alleen maar dit huis en is dit huis minder waard dan deze drempel, dan betaalt u geen ISF. U betaalt natuurlijk wel andere belastingen in Frankrijk, verband houdend met het huis: de onroerend goed belastingen taxe de foncière en taxe d'habitation en belasting over het inkomen dat u genereert met dit huis (bv uit verhuur).

Wim

Cécile Honselaar - 13 maart 2013, 17:20

Beste Wim,
Dank voor uw snelle reactie!
Ik snap uw redenatie volkomen, maar..bij het invullen van de aangifte moet je kiezen uit een aantal alternatieven:
Eerste keuze is in welke box je dubbele belasting wilt voorkomen; in dit geval keuze voor Box 3
Daarna krijg je drie keuze mogelijkheden:
1) buitenlands onroerend goed (waarde woning)
2) verrekening bronbelasting i.v.m. aandelen en spaartegoeden
3) buitenlandse bronbelasting van vorige jaren.
In onze situatie (en volgens mij ook de situatie die u bedoelt) is de keuze voor 1.
Daar vul je dan de waarde in van de tweede woning in Frankrijk (in ons geval geen hypotheek o.i.d.).
Maar dit alles verandert niets aan de te betalen belasting in Box 3.
Vul je even als check wat in bij 2 of 3 (een fictieve bronbelasting) dan wordt de belasting in box 3 wél minder. Dat is dus waar ik tegen aan loop met het invullen van het belastingformulier. En de belastingdienst bevestigt dit, maar die moesten het wel opzoeken.
Ik hoop overigens dat u gelijk heeft! Misschien dat een bezwaarschrift dan het overwegen waard is...
Met vriendelijke groet,
Cécile

Thomas Kalala - 14 maart 2013, 12:06

Goedemiddag Wim.

Kan je aangeven welke waarde je bedoelt (uw reactie richting Cécile Honselaar) in het economische verkeer? In Nederland wordt deze waarde bepaald door de gemeente (WOZ belasting) op basis van de verkoopgegevens van gelijke huizen in dezelfde buurt. Ik heb mijn vakantie huisje vorig jaar in Frankrijk gekocht. Moet ik dan de inkoopwaarde (= koopsom) inclusief TVA (= BTW) of bedoel je andere waarde aangezien er geen nieuwe taxatie heeft plaatsgevonden.

Alvast bedankt voor je reactie.

Groet,
Thomas

Wim van Teeffelen - 14 maart 2013, 21:15

Frankrijk kent geen officiele taxatie als de WOZ-waarde. Er is een ingewikkelde berekening op basis van m2 bewoonbaar oppervlak en huurwaarde om de onroerend goed belasting te berekenen, maar die gaat momenteel helemaal op de schop.
In de meeste dossiers met een huis dat minder dan 10 jaar geleden is aangeschaft hoe ik de aankoopprijs aan als huidige waarde. Voor de meeste streken in Frankrijk is dat een goede benadering. De notaris accepteert dat bijna altijd.

Thomas Kalala - 15 maart 2013, 13:44

Beste Wim,

Bedankt voor je duidelijk antwoord! Dat is wat ik ook vermoedde.

Groet,
Thomas

arthur sloog - 21 maart 2013, 15:55

dag Wim,

Klopt het nu dat bij verkoop van de woning in Frankrijk. geen sociale lasten hoeven worden afgedragen als het geen ingezetenen betreft. Je spreekt erover dat die wet er niet door gekomen is.
Dan zou de belasting beperkt blijven tot 19,5%
Vriendelijke groet,
Arhur

Anneke Schoemaker - 30 april 2013, 18:33

Beste Wim.
Sinds kort weten we dat we opbrengsten van de verhuur van onze gite ook in Frankrijk moeten aangeven, We hebben inmiddels ook bij de Mairie onze gite aangegeven. Verder begrepen we dat we aangifte moesten doen bij de Centre D'Impots Helaas snapten deze mensen er niets van. Omdat ons Frans niet zo geweldig is vragen we je hoe verder te handelen: willen nl geen toestand met de franse belastingdienst.

Groet Anneke Schoemaker

Wim van Teeffelen - 1 mei 2013, 14:06

Tsja, er is geen andere stap dan jezelf melden bij de Franse belastingdienst. Indien de dienstdoende ambtenaar jullie niet snapt, is het aan te bevelen iemand mee te nemen, die kan vertalen. Desgewenst kan ik de aangifte ook doen voor (kan namelijk ook via telefoon en/of e-mail), maar je begrijpt dat dat niet gratis kan. Wil je meer weten , dan kunt u mij bereieken via wim@ondernemen-frankrijk.nl

rdaniels - 1 mei 2013, 19:51

verwijder me svp uit jullie bestand

M vd Donk - 10 juni 2013, 09:07

Kan een ned. stichting een frans huis kopen ? Of kan een franse stichting dat alleen ? Bij voorbaat Dank

Wim van Teeffelen - 10 juni 2013, 09:27

Een Nederlandse stichting kan ene Frans huis kopen, maar er zitten wel een paar haken en ogen aan als die stichting uitsluitend is opgericht door de nieuwe huiseigenaren en met als doel om bepaalde belastingregels te ontduiken. De Nederlandse belastingdienst is ook niet gek en werkt uitstekend samen met de Franse om oneigenlijk gebruik aan te pakken. Bovendien weet niet elke Franse notaris hier weg mee, dus ook dat kan complicaties geven. In verreweg de meeste dossiers zijn betere methodes denkbaar dan aankoop via een Nederlandse stichting.

Frits van der Leije - 18 juni 2013, 08:28

Hoe heet (nummer) het huidig formulier voor het aangeven van huurinkomsten 2de huis in Frankrijk?
Bij voorbaat dank,

Met vriendelijke groet, Frits van der Leije

arthur sloog - 6 januari 2014, 10:07

Zie het verzoek hieronder.
Complimenten voor de site.
arthur

Mevr. Van Dijk - 17 januari 2014, 13:57

Ik wil graag iets weten over de
Les contributions sociales


Les contributions sociales : contribution sociale généralisée (CSG), contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS), prélèvement social de 4,5 %, contribution additionnelle au prélèvement social et le prélèvement de solidarité sont retenues sur certains revenus des personnes domiciliées en France.
Elles sont destinées au financement de la protection sociale.

Ik moet 15.5% belasting in dit kader betalen. Ik lees hier niets over op uw site. Kunt u mij hier meer over vertellen?

Mevr. Van Dijk - 17 januari 2014, 13:57

Ik wil graag iets weten over de
Les contributions sociales

Les contributions sociales : contribution sociale généralisée (CSG), contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS), prélèvement social de 4,5 %, contribution additionnelle au prélèvement social et le prélèvement de solidarité sont retenues sur certains revenus des personnes domiciliées en France.
Elles sont destinées au financement de la protection sociale.

Ik moet 15.5% belasting in dit kader betalen. Ik lees hier niets over op uw site. Kunt u mij hier meer over vertellen?

Wim van Teeffelen - 17 januari 2014, 14:57

De regering Hollande heeft bedacht dat buitenlandse eigenaren van Frans onroerend goed, die geld verdienen met dat onroerend goed voortaan niet alleen de 'buitenlanderbelasting' moeten betalen, maar ook een bijdrage van 15,5% van de winst aan het Franse sociale systeem. De genoemde CRDS en CSG zijn onderdeel van deze 15,5%. Buitenlandse eigenaren hebben echter geen recht op uitkeringen uit de Franse sociale fondsen. De EU is ene onderzoek beginnen om te bepalen of Frankrijk wel gerechtigd is om dit te doen. Je kunt dus protest aantekenen tegen die 15,5%, maar het moet wel betaald worden.

Filip - 29 januari 2014, 08:40

ik zou een appartement in zuidfrankrijk willen kopen, maar weet niet of ik de tax. dhabitation moet betalen ?
ik ben belg, woon in belgie en ga dit appartement gewoon in belgie aangeven op mijn belastingsbrief (inkomsten onroerende goederen in het buitenland). Ik weet niet welk bedrag ik daar moet in vullen, want ik ga dat niet verhuren, het is voor mezelf en ga er ongeveer 4 maand per jaar naar toe.
waar kan ik daar meer informatie over vinden alvast bedankt bij voorbaat

Thomas Kalala - 29 januari 2014, 10:39

Beste Filip,

Als jij een appartement in Frankrijk koopt moet je onder meer onroerende belasting (taxe fonciere), taxe d'habitation (ongeachte of jij daar 1 dag of 12 maanden per jaar woont) en taxe audiovisuelle (omroepbelasting). Wanneer je geen TV, radio of iets dergelijke gebruikt, dan moet je een aanvraag indienen voor EXONERATION AUDIOVISUEL PUBLIC (OMROEPBELASTING). Of je deze exoneration krijgt is nog een vraag. Ik heb zelf een vakantiewoning in Languedoc Rossillon en is het zeer belangrijk dat jij goed informeet bij je notaris alvorens jij een huis koopt. Een beetje Franskennis is belangrijk. Ik regel zelf mijn dingen daar omdat ik zowel Frans, Nederlands als Engels goed beheers. Mocht je Franskennis voldoende zijn, dan kan je ook surfen op de website van DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES hieronder:
www.impots.gouv.fr
Wanneer je appartement gekocht hebt kan je voor oktober spreiding van betaling in tien maanden/tien termijnen per jaar betalen. Deze informatie staat ook de website hierboven met als koptekst: VOUS SOUHAITEZ ETALER VOS PAIEMENTS TOUT AU LONG DE L'ANNEE POUR 2014, CHOISISSEZ LE PRELEVEMENT MENSUEL. Vergeet niet om je RIB (relevé d'identité bancaire) in Frankrijk. Als je in Frankrijk een huis koopt ben je verplicht om een bankrekening daar te openen.
Veel succes!

Joop - 29 januari 2014, 14:36

Beste Filip,

Naast de belastingen die Thomas al heeft aangegeven, is er nog de Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères die best hoog kan zijn.
Bij ons in de Gard 195 euro, ook als je er maar een paar weken per jaar verblijft.

Thomas Kalala - 29 januari 2014, 20:01

Beste Joop,

Volgens mij is la taxe d'enlevement des ordures menageres een onderdeel van la taxe d'habitation. Voor de zekerheid controleer even. Deze belasting verschilt per gemeente en per departement. In jouw geval gaat het om het departement GARD, gemeente NIMES?, SOMMIERES?, CALVISSON?, VERGEZE? CEVEIRAC? LANGLADE? ETC....

Joop - 29 januari 2014, 22:40

Beste Thomas,
Wij krijgen jaarlijks de rekening voor de Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères van Communauté de Commune Cèze Cévennes. ( http://www.ceze-cevennes.fr/ ).


Herman - 29 januari 2014, 23:04

Beste Wim,

Jij spreekt in eerder stuk tekst over forfaitaire aftrek van bedrijfskosten van 50 procent bij een service gite. Bij onze aangifte, impot sur le revenu ,word er slecht 1 bedrag gevraagd. Weet jij of dit bedrag dan het resterende winst bedrag is na aftrek van deze kosten. We zien dat we over dit bedrag 35,5 procent dienen te betalen.

Herman

Wim van Teeffelen - 30 januari 2014, 03:33

@Herman. Dat gaat over 2 verschillende dingen.
Als je als niet-ingezetene in Frankrijk een Frans huis verhuurt dan betaal je 20% van de winst aan buitenlanderbelasting + 15,5% aan sociale lasten (mogelijk wordt dit door het Europese Hof teruggefloten) = 35,5% van de winst.

Om de winst te bepalen zijn er drie mogelijkheden:
- bij geclassificeerde gites: winst = 29% van de omzet, bij een maximale omzet van €81.500/jaar
- bij niet-geclassificederde gîtes winst = 50% van de omzet, bij een maximale omzet van €32.600/jaar
- in alle andere gevallen: winst = omzet minus aftrekbare kosten en afschrijvingen.

Wim

Thomas Kalala - 30 januari 2014, 13:26

@Herman: ik kan het antwoord van Wim bevestigen.
Voorstel: Mocht je misschien moeite ondervinden bij het invullen van belastingformulaire, dan kan je je wellicht abonneren bij kleine accountantskantoren in Frankrijk voor je LIASSE FISCALE. Het abonnementsbedrag varieert van € 125 tot € 350 per jaar afhankelijk van je bedrijfssituatie/bedrijfsvorm (bedrijfseconomisch gezien).

@Joop: Jullie krijgen La taxe d'enlèvement des Ordures Ménagères (vergelijkbaar met afval en rioleringsbelasting in Nederland) van Communauté de Commune Cèze- Cévennes omdat er sprake is van een GEWEST bestaande uit 23 verschillende gemeenten. Dat is anders dan de bij de gemeente Calvisson (tussen Sommières en NIMES, DUS onder Cévennes) waar wij ons vakantiehuis hebben. In welke gemeente bevindt jullie huis? In Molières/Cèze of in Saint Ambroise (de hoofdstad van het Gewest Cèze- Cévennes)?

Joop - 30 januari 2014, 13:55

Thomas,
Ons vakantieobject bevindt zich in Mejannes-le-Clap.
Samen met andere bezitters van vakantiewoningen hebben we al eens bezwaar aangetekend, maar dat haalt niets uit; ze hebben gewoon geld nodig.

Thomas Kalala - 30 januari 2014, 14:47

Beste Joop,

Misschien is het handig om samen met andere bezitters een vereniging van eigenaren op te richten. Vanuit deze vereniging kunnen jullie een advocaat/advocaten inhuren om jullie belangen te kunnen behartigen, want l'union fait la force>>>>> samen zijn jullie sterk. Denk aan DSB affaire, woekerpolissen, etc...
Bureaucratisch gezien is Frankrijk niet anders dan Nederland. Sterker nog ons administratie- en juridisch systeem hier in Nederland is een erfenis van Frankrijk (denk aan Franse bezetting enkele eeuwen geleden).
Hartelijke groet!

Bento Schulte - 10 februari 2014, 08:45

Beste Wim,

Er wordt me een deel van een terrein aangeboden met daarop 2 huizen, een bedrijfsgebouw en nog wat ruines. Het terrein is gemeenschappleijk eigendom van 3 personen en 1 wil zijn deel verkopen. Er is 20 to 25 jaar geleden gebouwd zonder permis de construire op en naast bestaande ruines. 1 van de eigenaren betaald nog jaarlijks taxe fonciere. De verkoper die er sinds 2006 niet meet woont heeft er in het verleden (aantoonbaar tot 2006) taxe d´habitation betaald. Betekent dit dat de gemeente de bebouwing als woon huizen impliciet heeft gelegaliseerd? Met vriendelijk groet,

Bento

Wim van Teeffelen - 10 februari 2014, 10:26

Ja, dit is in principe gelegaliseerd. De gemeente kan nu geen eisen meer stellen aan de bestaande bebouwing. Wat ze wel kan doen is een bouwvergunning voor elke mogelijke nieuwe aanpassing of uitbreiding weigeren.
Het is wel cruciaal belangrijk dat dit expliciet wordt opgenomen als verklaring in het compromis de vente van de aankoop, als het zover komt. Datzelfde geldt voor de achterstallige belastingen. Ik begrijp dat u slechts mede-eigenaar wordt (voor 1/3?) van dit terrein. Indien u tekent zonder dit goed te regelen kunt u aansprakelijk worden voor 1/3 van alle achterstallige belastingen, zonder dat u feitelijke zeggenschap krijgt over wat er met het terrein gaat gebeuren...Ik heb zo maar de indruk dat het illegale bouwen van 20 jaar geleden nog maar het kleinste probleem is in dit dossier...

Wim

Dhr. J. Houtman - 17 maart 2014, 09:04

Ik heb met interesse uw artikel gelezen over de belasting op de tweede woning in Frankrijk (belastingplichtig in Nederland), nu lees ik veel verschillende berichten, met name qua tarieven, is het artikel van Wim van Teeffelen nog actueel? Oftewel betreft het 5.8% (of 10% ) van de bruto verhuuropbrengsten. weet u ook voor welke datum de aangifte moet worden gedaan? Mijn probleem is, ik beheers de Franse taal niet! dus het is voor mij knap ingewikkeld?

Wim van Teeffelen - 17 maart 2014, 10:10

Helaas, de Franse overheid heeft dringend veel geld nodig en is op zoek naar nieuwe manieren om geld binnen te krijgen, bij voorkeur niet van eigen kiezers. Dat wil zeggen dat bovenstaande belastingtarieven nog altijd geldig zijn, maar ze zijn ne wel aangevuld met ene bedrag aan sociale lasten (inderdaad als buitenlands belastingplichtige betaalt u dan wel sociale laten zonder ooit aanspraak te kunnen maken op het Franse sociale stelsel). De nieuwe tarieven zijn nu, resp 10,3% van de omzet en 17,8%
Aangiftes moeten, als altijd, zijn gedaan voorafgaande aan 1 mei van het volgende jaar. Als u hulp zoekt bij de Franse belastingaangifte kan ik u van harte Rob van Schijndel aanbevelen, zie www.frankrijkemigratie,nl

Wim

M. van der Kleij - 9 april 2014, 10:08

Mijn moeder heeft een huis in Frankrijk en wil dit op naam van haar kinderen zetten. Dit omdat indien zij komt te overlijden niet de helft van haar huis naar de Franse staat gaat. Maar wat zijn de belasting kosten jaarlijks voor ons indien we dit zo organiseren?

Wim van Teeffelen - 9 april 2014, 11:26

Waarom zou de helft naar de Franse staat gaan? Bij haar overlijden erven de kinderen het hele huis, allemaal met een vrijstelling van ruim €100.000 per persoon voor successierechten. Zelfs met een huis van vele miljoenen komt de staat nooit aan de helft van de waarde d.m.v. successierechten.

Wim

Mo - 8 mei 2014, 14:39

Wij overwegen ons in Frankrijk te gaan vestigen (full time) en ons huis hier in Nederland te gaan verhuren. In Nederland vallen opbrengsten uit verhuur niet onder de inkomstenbelasting. Ik las dat je echter als je compleet emigreert in Frankrijk belastingplichtig wordt. Geldt dit ook voor de huurinkomsten die je uit Nederland ontvangt? Nu is b.v. 1000 euro uit huurinkomsten zo goed als netto (uiteraard betaal je hier wel vermogensbelasting), maar is het dan zo dat als wij ons in Frankrijk vestigen deze huurinkomsten gelden als b.v. inkomen omdat daar andere wetten gelden? Zodat we dan ineens van dat huurbedrag een percentage moeten afstaan aan de Franse belastingdienst? Ik ben daar heel erg benieuwd naar.

Wim van Teeffelen - 8 mei 2014, 14:57

Het antwoord is eenvoudig: Nederlandse huurinkomsten blijven altijd in NL belast ook als u gaat emigreren en dus inderdaad in Frankrijk belastingplichtig wordt.

Er zijn twee mogelijkheden:

1. Als u bij emigratie niks doet, verhuist uw Nederlandse huis fiscaal van box 1 naar box 3. Dat betekent het einde van de hypotheekrente-aftrek. Over de waarde van het pand minus uw hypotheekschuld, minus de drempel (€21000 per persoon per jaar) betaalt u 1,2% belasting per jaar. In dat geval is de huur geheel belastingvrij (dus zowel in NL als in Frankrijk)

2. U zet uw huis formeel te koop bij een makelaar en u kunt dan gedurende drie jaar uw huis in Box 1 houden (u moet dat wel aanvragen bij de belastingdienst). In dat geval vallen de huurinkomsten onder de inkomstenbelasting in box 1, maar u mag uw eventuele hypotheekrente aftrekken.

U kunt uitrekenen wat voor u de meest gunstige oplossing is.

Wim

Mo - 8 mei 2014, 16:25

Dankuwel voor uw snelle antwoord. Misschien komen we eind mei naar de netwerkborrel. Ik laat het u dan nog tijdig weten.

wim van teeffelen - 8 mei 2014, 16:30

U bent van harte welkom!
En voor andere lezers: we organiseren 4 keer per jaar een netwerkborrel voor Nederlanders met Frankrijkplannen (aankoop onroerend goed al dan niet samen met emigratie). Zie hier:http://www.ondernemen-frankrijk.nl/dynamic3/zaken/customers/ondernemen-frankrijk/templates/menuy.asp?cols=&root=558&hist=contact%5B570%2C1%5D&Userid=0200
De eerstvolgende borrel is op zondag 25 mei 2014.

Wim

arthur sloog - 29 juli 2014, 10:05

graag ontvang ik het periodiek bericht van u.
groeten,
arthur

Henk R. Mondria - 2 augustus 2014, 17:53

Wij hebben ons Franse huis net verkocht, maar het transport kan niet eerder dan in oktober plaatsvinden, We hebben het 20 jaar gehad.
1. Die 25% korting op de plus value geldt maar tot 31 augustus 2014. Is dat correct en telt de datum van de voorlopige koopacte niet? Wordt de regeling niet verder vooruit geschoven?
2. Hoe en bij wie moeten we bezwaar aantekenen tegen de prélèvement sociaux van 15,5%. Is er een standaardbrief?

Wim van Teeffelen - 2 augustus 2014, 18:07

1. De datum van de acte authentique geldt, helaas. Of de regeling verlengd wordt weet ik niet, er wordt wel over gesproken in Parijs, maar President Hollande heeft dringend geld nodig...Ik durf de uitkomst daarvan niet te voorspellen.

2. Ik geloof dat bezwaar aantekenen tegen de heffing van sociale lasten geen enkele zin heeft. Ik zie niet hoe die regeling in tegenspraak is met de Europese regel dat een lidstaat een buitenlander niet anders mag behandelen dan zijn eigen onderdanen. Ik denk ook dat de prélèvement social gewoon betaald moet worden. Advokatenkantoor Steinz-Dijkstra in Den Haag denkt daar anders over, wellicht kunnen zij u helpen met deze brief.

Martine Koopman - 9 augustus 2014, 10:49

Wij willen met twee van de drie kinderen het huis van mijn ouders in de Ardeche overnemen. Dit is een vakantihuis. Het wordt nu niet verhuurd. Hoe kunnen we dit het best aanpakken? Via een SCi? Mijn ouders willen het aan ons schenken,. Het huis valt ver onder de Franse drempel (€100,000), Maar dit valt volgens mij niet onder vrijstelling NL belastingdienst. Een kind is ouder dan 40 ander niet.

Wim van Teeffelen - 9 augustus 2014, 15:47

Ik begrijp niet welke drempel u bedoeld met €100.000. Bij de aankoop van een Frans huis (inderdaad via een SCI is een goed idee) is deze drempel betekenisloos. Indien u eigenlijk de overdracht wil regelen via een erfenis, liggen de zaken wat anders. Ik adviseer u in dat geval contact op te nemen met notariskantoor Van Gogh (www.vgogh.nl), die is gespecialiseerd in dit onderwerp.

Wim

Dhr. G. Siwalette - 10 augustus 2014, 19:18

Goedemiddag,

Ik heb een korte vraag.
Bestaat de mogelijkheid dat een Nederlandse particulier haar Franse recreaiewoning overdraagt aan een Nederlandse stichting. De stichting geeft vervolgens certificaten uit aan de NL particulier. Anders gezegd, de Franse woning wordt juridisch gecertificeerd. Voordeel zou kunnen zijn dat bij overlijden van de NL particulier er geen successieproblemen zijn. Klopt dat ?

Wim van Teeffelen - 10 augustus 2014, 22:05

Ja dat kan maar lost helemaal niets op. U betaalt 7,7% van de waarde van het pand aan notariskosten bij verkoop aan een Nederlandse stichting + stichtingskosten + administratiekosten voor de stichting.
Vanaf augustus 2015 gaat een nieuwe Europese richtlijn in, die er voor zorgt dat u kunt kiezen het Franse huis via Nederlandse erfrecht te laten vererven. Blijven ademen tot augustus volgend jaar lijkt mij een stuk betere oplossing. Nadere inlichtingen daarover bij een notaris, bv www.vgogh.nl.

Wim

J.G. de Roos - 20 augustus 2014, 12:02

Geachte heer Van Teeffelen, de huuropbrengst 2013 ev van mijn vakantiewoning (Languedoc, 25 km NO van Montpellier) is hoger dan de ondergrens. Ik moet dus aangifte doen in Frankrijk. Het benodigde formulier zou van internet te downloaden zijn. Zou u mij svp kunnen zeggen welk formulier ik nodig heb en waar ik dan kan downloaden?

Dank en hartelijke groet, Hans de Roos

Michiel Werkman - 22 augustus 2014, 14:32

We willen als Anbi stichting een locatie in Frankrijk kopen om te exploiteren als verhuur van kamers en appartementen (gebeurt nu ook door huidige eigenaren). Voor geldt dat we geen winst willen maken maar huurders die passen binnen de doelstellingen van de stichting een mogelijkheid geven voor een kostendekkende prijs een vakantie te bieden. Moeten we als stichting hiervoor richting Nederlandse en Franse belastingdienst nog ergens rekening mee houden ?

Wim van Teeffelen - 23 augustus 2014, 15:06

@Hans de Roos. Belasting over huurinkomsten dient u aan te geven via een aangifte bij het Franse belastingkantoor voor buitenlandse belastingplichtigen. Zolang u niet bekend bent bij de Franse belastingen heeft het geen zin om ene formulier te downloaden. Hier moet u zijn:
SIP Non Résidents
Said 3eme Secteur
10 Rue du Centre
TSA 10010
93465 NOISY-le-GRAND Cedex
Tel: 00 33 21 57 33 83 00
e-mail : nonresidents@dgfip.finances.gouv.fr
De aangifte is redelijk gemakkelijk. Zo niet dan kan ik u de assistentie aanbevelen van Rob van Schijndel (www.frankrijkemigratie.nl).

@Michiel Werkman
Het maakt geen enkel verschil of u als stichting of als bedrijf verhuuractiviteiten ontplooit. Het verschil ontstaat pas bij het aannemen van personeel. U moet, als exploiterende organisatie een nieuwe Franse stichting inschrijven in het Franse register van bedrijven en organisaties (het RCS, vergelijkbaar met het Nederlandse handelsregister van de KvK) en belastingaangifte doen over de omzet.

Van Schaik - 26 augustus 2014, 13:48

Hoe en wanneer moet ik aangifte doen bij de franse belastingdienst bij verkoop aandeel in SCI . Meteen of bij je jaarlijkse balans opgave. overdrachtsbelasting en de bekende taxe.

Wim van Teeffelen - 26 augustus 2014, 16:09

Deze vraag begint wel erg af te wijken van het onderwerp van dit draadje, maar het antwoord is: zodra de beëindiging van de activiteiten door de aandeelhouders in een AGE zijn vastgesteld (décision de dissolution de la société) en een liquidateur is aangesteld. Die liquidateur moet de eindafrekening doen en pas daarna kan de SCI worden uitgeschreven uit het register van bedirjven (radiation)

Wim

Hans de Roos - 8 september 2014, 12:39

@Wim van Teefelen 23 augustus 2014

U geeft aan dat je bekend moet zijn bij de Franse belastingdienst. Hoe kan ik me bij hen bekend maken c.q. aanmelden? Kan dat via internet en zo ja, waar? Ik heb, zoals u schreef, een email gestuurd naar nonresidents@dgfip.finances.gouv.fr, maar na ruim een week nog geen reactie gekregen.

Wim van Teeffelen - 8 september 2014, 12:45

Beste meneer de Roos. ik weet hoe je een Franse belastingambtenaar moet dwingen om te reageren op een mail.
Indien u snel wilt is bellen beter: 00 33 21 57 33 83 00

Wim

Peter - 16 september 2014, 08:38

Na 18 jaar Frankrijk keren wij terug naar NL. Ons huis willen wij schenken aan onze 2 kinderen die wonen en werken in Frankrijk. Zijn er voordelen om dit te doen via een SCI of is schenken een betere optie? De waarde blijft binnen 2 x de vrijstelling.

M.h.d Peter

Wim van Teeffelen - 16 september 2014, 09:50

Schenken en een SCI zijn niet elkaars tegenstelling. Er is ook geen noodzaak om te schenken. Bij schenken betalen de kinderen de volle 7,7% notariskosten over de waarde van het huis. Bij erven betalen de kinderen veel minder. U kunt onderhands afspreken dat de kinderen onderhoud, belasting en verzekering voor hun rekening nemen, terwijl u eigenaar blijft.
Nog een nadeel: na verkoop heeft u cash, die na terugkeer in Nederland belast wordt in Box 3. Zolang u geen cash heeft maar een Frans huis betaalt u dus minder belasting.
Indien u toch besluit tot schenken, dan kan het eigendom worden ondergebracht in een SCI met uw kinderen als aandeelhouder.

Wim

truce - 19 september 2014, 13:04

Beste Wim,

Wij zijn ons aan het oriënteren om ons franse huis te gaan verkopen. Het gaat ons om het volgende:
wij hebben los van het woonhuis een tweede huis op het terrein laten bouwen (alles officieel, alle rekeningen zijn in ons bezit). Hoe nu straks te handelen met de plus value? Wij zijn nu bijna 10 jaar eigenaar.

Wim - 19 september 2014, 13:48

Als het tweede huis afzonderlijk wordt verkocht wordt de waarde van de bijbehorende grond vastgesteld op basis van de prijs ten tijde van de aankoop. Die prijs wordt van de koopprijs van het eerste huis afgehaald. en dan kan de plus value worden bepaald voor het eerste huis.
De prijs van de grond wordt vermeerderd met de bouwkosten van het huis en dat is de basis voor het berekenen van de afzonderlijke plus value voor het tweede huis

truce - 19 september 2014, 14:05

Wim: dank voor je reactie.

Het wordt niet apart verkocht. Het betreft een gastenhuis (je) met grote garage en aan beide kanten een auvent (grondopp. 89 m2). De bedoeling is het in één koop te verkopen. Wij verwachten realistisch geen grote overwaarde. Kunnen we de nieuwbouw middels de rekeningen verantwoorden voor de fiscus?

Wim van Teeffelen - 19 september 2014, 14:15

Dat maakt het gemakkelijk: alle bij de wet vastgestelde kosten (makelaars- en notariskosten, bouw en verbouwingen voor zover door in Frankrijk erkende aannemers zijn uitgevoerd en nog een paar kostenposten) mogen van de verkoopprijs worden afgetrokken voor het bepalen van de plus vlaue

truce - 19 september 2014, 15:40

Dank, Wim, wederom. De bouw is inderdaad geheel uitgevoerd door een erkende aannemer.

We zijn gerustgesteld!

Hubert - 22 september 2014, 15:28

28 Februari jl heb ik mijn huis in Vayrac (Lot) verkocht. Ik kreeg nu nog een aanslag Onroerendgoedbelasting voor het hele jaar van 246,00 euro. Moet ik het hele jaar betalen? Krijg ik nu ook nog de woonbelastingte betalen? Graag Uw reactie daarop en bij voorbaat mijn dank.
Hubert

Wim van Teeffelen - 23 september 2014, 09:35

Normaal gesproken staat in het koopcontract dat de taxe foncière pro-rato verdeeld wordt en de taxe d'habitation voor rekening komt van de gebruiker op 1 januari van het belastingjaar. Als dit ook in uw koopcontract het geval was (dat moet u even nakijken), dan betekent dat:

1. De notaris heeft op 28 februari geschat wat de hoogte zal zijn van de taxe Foncière 2014. Meestal wordt het voorgaande jaar als schatting genomen, soms wordt er een klein percentage opgezet. Vervolgens heeft de notaris op de eindafrekening 10/12de deel van dat bedrag in rekening gebracht bij de koper. Dat bedrag heeft u al ontvangen bij de afrekening van de notaris. U moet nu de hele aanslag taxe Foncière 2014 betalen (in feite betaalt u dus maar 2/12de deel).

2. U moet de hele aanslag taxe d'habitation 2014.betalen omdat u op 1 januari 2014 de gebruiker was.. Bedenk dat toen u het huis kocht u ook pas taxe d'habitation heeft betaald in het jaar volgend op het jaar van de aanschaf.

Wim

Uw naam *
Uw e-mailadres *
Uw reactie *
Om misbruik te voorkomen, los de volgende som op: Hoeveel is 4 - 2
Wordpress icon Wordpress icon Wordpress icon

Recreatiewoning.nl © recreatiewoning.nl 2005 - 2014 | Sitemap | Disclaimer | Algemene voorwaarden | Linkpartners | Blog | Vakantiehuis huren | Vakantiehuis kopen