Een nieuw leven opbouwen in Frankrijk

Geplaatst op 28-11-2019 in Emigreren


Arno Voogd is eigenaar/directeur van Inter- France en al meer dan 15 jaar gespecialiseerd in het adviseren en begeleiden van Nederlanders die een camping of ander toeristisch bedrijf overnemen in Frankrijk. Hij beschikt over een schat aan ervaring en vakkennis op dit specialistische Franse vakgebied. Indien u vragen heeft of meer informatie wenst betreffende het aankopen van uw eigen bedrijf in Frankrijk is hij u graag van dienst.


Changer de Vie
Veel mensen spelen met de gedachte om hun leven op een bepaald moment ingrijpend te veranderen, “changer de vie” noemen de Fransen het. Om allerlei redenen is het overnemen van een camping in Frankrijk een van de mogelijkheden die de revue passeren. Soms ebben zulke gedachtes weer weg om nooit meer terug te keren, maar als ze steeds weer terugkomen wordt het indringender en is het misschien goed als je er wat mee doet. Verdiep je in je mogelijkheden, kijk naar de haalbaarheid en als je plannen ook maar enigszins te realiseren zijn…spring! In het diepe! Want als je het niet doet hou je altijd een onafgemaakt gevoel, of misschien wel spijt.
Natuurlijk is er een kans op mislukken, natuurlijk is het eng en zijn er allerlei valkuilen waar je overheen moet zien te springen, maar hoe het je ook zal vergaan, je komt er, in ieder geval als mens, altijd rijker uit. Dus: Als het je droom is moet je het zeker doen!

Of je er ook in je portemonnee rijker van wordt? Ik kan het niet beloven, sommigen wel, anderen niet.
Velen gingen je voor, sommigen keerden terug, velen bleven. Sommigen kunnen net bestaan van hun bedrijf maar genieten van het leven onder zon, anderen ontwikkelden uit niets een prachtige onderneming en vergaarden daardoor een behoorlijk kapitaal. Veel zal bepaald worden door je eigen kwaliteiten als ondernemer, maar een goede en gezonde start is natuurlijk wel heel belangrijk.
Een start waarbij je weet wat je koopt, weet wat je krijgt en vooral ook wat je niet krijgt, want het komt in Frankrijk nogal eens voor dat iemand achteraf iets anders gekocht blijkt te hebben dan hij bedoeld had of hem verteld was. Maar dat is allemaal te voorkomen, daar zijn adviseurs nou eenmaal voor!

Financiële haalbaarheid
Ik val maar gelijk met de deur in huis, want je hele project staat of valt met het bedrag aan eigen kapitaal dat je in kunt brengen. Voor de financiering van een camping in Frankrijk zijn we aangewezen op Franse banken. Soms wil een directeur van een lokale Nederlandse bank nog
wel eens optimistisch aanbieden om via zijn organisatie of buitenlandse partner een financieringsaanvraag in te dienen, maar in de praktijk stranden dit soort aanvragen in het hoofdkantoor, immers wie een camping overneemt in Frankrijk zal in de meeste gevallen Nederland vaarwel zeggen en zich definitief willen vestigen in Frankrijk en daarmee vervalt ook de interesse en bereidheid van Nederlandse banken om een dergelijk project te financieren.
Nederlandse banken kunnen een prima partij zijn bij de aankoop van een vakantiehuis, maar bij een definitieve vestiging en bedrijfsfinanciering moeten we echt bij een Franse bank aankloppen.
Banken in Frankrijk staan echter niet te springen om campings te financieren en stellen allerlei voorwaarden. Een van de redenen voor terughoudendheid is de afhankelijkheid van onvoorspelbare zaken zoals de weersomstandigheden tijdens het seizoen, die wel eens een onverwachte wending kunnen nemen. Drie weken slecht weer of te grote hitte kan betekenen dat je winst slinkt tot minimaal bestaansniveau en de betaling van rente en aflossing aan de bank in gevaar zou kunnen komen. Ook conjuncturele ontwikkelingen kunnen de resultaten beïnvloeden zonder dat je daar als ondernemer direct wat aan kunt doen. Daar komt bij dat vooral voor wat kleinere campings geldt dat de rentabiliteit sowieso beperkt is, zeker als beoordeeld wordt op hetgeen op de balansen tot uitdrukking is gekomen. Een Franse campingeigenaar vindt nog wel eens eurootje dat naast de kassa is gevallen, maar helaas houdt de bankier daar geen rekening mee. De bank voelt zich dus aanzienlijk comfortabeler als er een financiële buffer is en dus een behoorlijk bedrag aan eigen geld.
In de praktijk betekent dit dat zelden of nooit financieringen van meer dan 60% van koopsom verstrekt worden. Een mooi percentage, maar helaas komt dit uitsluitend voor bij de aankoop van grotere bedrijven met koopsommen ruim boven een miljoen euro. Daaronder geldt dat 50 tot 70% eigen geld beschikbaar dient te zijn, in de prijsklasse beneden 6 ton ligt het financieringspercentage nog aanzienlijk lager en voor kleine campings met een achtergebleven of te ontwikkelen omzet zal vaak in het geheel geen financiering kunnen worden verkregen. Banken baseren zich graag op de omzethistorie van de afgelopen drie jaren en zijn slechts zelden bereid om mee te gaan in de prognoses van de enthousiaste nieuwe eigenaar.
Op onze website vind je een overzicht waarin dit nader is uitgewerkt en een indicatie vande financieringsmogelijkheden wordt gegevens aan de hand van het beschikbare eigen vermogen.
Als je een complete camping wilt aankopen, bestaat die verwerving uit twee hoofdonderdelen, ten eerste het onroerend goed, dus terrein en opstallen en ten tweede de bedrijfsactiviteit, het “Fonds de Commerce”, te vergelijken met het Nederlandse begrip “Goodwill en inventaris”. Voor beide onderdelen zal een bedrag betaald moeten worden en de prijscategorie zal wat hoger liggen indien beide onderdelen aangekocht worden. Dit betekent dat het bedrag aan in te brengen eigen kapitaal daarop afgestemd zal moeten zijn. Voor wie met een beperkt budget op zoek gaat kan een goede oplossing zijn om uitsluitend een Fonds de Commerce aan te kopen en terrein en opstallen te huren. Dit vraagt een geringere inbreng aan eigen kapitaal en met een degelijk en goed gecontroleerd huurcontract is het een prima oplossing, waar in Frankrijk veel voor wordt gekozen. Soms bestaat de mogelijkheid om een voorkeursrecht of optie overeen te komen op de aankoop van terrein en opstallen in de toekomst.
De eerste test op de financiële haalbaarheid van je plannen ligt hiermee voor je. Bereken het bedrag dat je naar verwachting zult kunnen investeren en kijk of dat voldoende is voor de realisatie van je project. Is dat het geval dan is het tijd voor de volgende stap…

Verkoop eerst je huis!
Voor velen een moeilijk onderwerp en het advies om eerst je Nederlandse huis te verkopen wordt me soms in eerste instantie niet dank afgenomen. Veel mensen begrepen echter op een later moment het belang van deze stap voordat je concreet op zoek gaat naar een aan te kopen camping of ander bedrijf. Immers op zoek gaan naar een camping als je eigen kapitaal nog niet op de bank staat is net als winkelen met een lege portemonnee, het mag dan leuk zijn om een indruk te krijgen van wat er nu te koop is, maar wat nu te koop is, is niet maatgevend voor wat er straks te koop zal zijn tegen de tijd dat het eigen vermogen wèl beschikbaar is.
Als je een aan te kopen object in Frankrijk hebt gevonden, dan is het geen enkel probleem een voorbehoud te stellen voor het verkrijgen van een financiering, mits het om een bedrag gaat waarvan redelijkerwijs verwacht kan worden dat het door een bank toegekend zal worden. Echter een voorbehoud voor de verkoop van je huis in Nederland wordt nooit geaccepteerd in Frankrijk. Ik heb de afgelopen jaren bij herhaling meegemaakt, dat mensen na lang zoeken de camping van hun dromen hadden gevonden, die vervolgens aan een ander werd verkocht doordat zij, zonder geld op de bank en een huis dat eerst nog verkocht moest worden, niet tot aankoop over konden gaan.
Dit soort vervelende situaties voorkom je door ervoor te zorgen dat je eigen kapitaal volledig beschikbaar is voordat je over gaat tot het bezichtigen van te koop aangeboden objecten.
Dus: tijd voor een bord in de tuin. Als de kopersstroom goed op gang komt en een voorlopig koopcontract is getekend, dan wordt het tijd om te koop aangeboden projecten te bezoeken en dus voor een goed geplande reis naar Frankrijk.

Op zoek naar een camping
Via internet is het gemakkelijk zoeken. Er zijn een aantal campingmakelaars in Frankrijk die vaak dezelfde campings in portefeuille hebben en als resultaat van samenwerkingsverbanden vind je een groot deel van het Franse aanbod verzameld op interfrance.nl
Daarnaast zijn er campings die door de, soms Nederlandse, eigenaar zelf te koop worden aangeboden op advertentie websites zoals marktplaats.nl of op Franse advertentiesites.
Het komt helaas voor dat het gehalte aan onrealistische vraagprijzen of verborgen gebreken zoals
problemen met of zelfs ontbreken van vergunningen bij rechtstreeks aanbod wat hoger ligt. Dus voorzichtigheid is geboden.
Anderzijds kan soms, doordat bespaard kan worden op de makelaarscommissie , een rechtstreekse aankoop interessant zijn, maar uitsluitend indien je je voorziet van deskundige begeleiding.
Vraag bij een bezoek altijd om een kopie van de jaarstukken en opgave van de roerende goederen welke zijn inbegrepen. De waarde van een Fonds de Commerce wordt immers zuiver bepaald door de gerealiseerde omzetten in de afgelopen jaren en enkele andere elementen die uit de jaarstukken kunnen worden afgelezen.
Kortom, ga niet alleen af op hetgeen je ziet, op de goede sfeer, het mooie terrein of op de blauwe ogen van de vriendelijke eigenaar of diens makelaar, maar wees zakelijk en zorg dat je zoveel mogelijk informatie verkrijgt. Maak tevoren een checklist die je tijdens de bezichtigingen invult, noteer je bevindingen en maak veel foto’s of video‐opnames. Heb je een of meerdere leuke projecten gezien, wacht dan met het nemen van beslissingen en neem even de tijd, gebruik de terugreis en de dagen daarna om alles eens rustig de revue te laten passeren.

Aankopend makelaar/adviseur
Net als in Nederland heeft ook voor aankopen in Frankrijk de overtuiging postgevat dat het aanstellen van een aankopend makelaar en adviseur van de koper zijn vruchten afwerpt en van groot belang is om een aankoop in goede banen te leiden. Dit begint uiteraard met de aankooponderhandelingen en je zult ervaren hoe plezierig het is om daarvoor een tussenpersoon tot je beschikking te hebben en hoe gunstig de uitwerking daarvan is op het onderhandelingsresultaat. Vergeet ook niet dat een Franse makelaar maar ook een Franse notaris vaak een spreekbuis is van de verkopende partij en dus de belangen van de koper niet optimaal zal behartigen. Verzeker je dus van deskundige begeleiding.
Een goede adviseur verdient vaak in de onderhandelingen zijn honorarium al ruimschoots terug en zal gedurende het gehele aankooptraject een waardevol aanspreekpunt kunnen zijn.
Je adviseur zal, als een camping je interesse heeft gewekt, onderzoek doen naar de beschikbare exploitatievergunningen, alsmede naar alle documenten die van belang zijn voor de bedrijfsvoering. Ook zaken als de conformiteit van de riolering, elektrische installatie en de resultaten van de laatste controles, toegankelijkheid voor gehandicapten, brandveiligheid, het voldoen aan de normen van de verplichte Franse sterrenklassering, beschikbaarheid en geldigheid van een drankvergunning, een keuken die voldoet aan de inrichtingseisen van hygiëne en veiligheid zijn belangrijke aandachtspunten. Ook de afwezigheid van schulden, aanspraken van derden of van aanschrijvingen van overheidswege zullen onderwerp van aandacht zijn, waarvan je adviseur zal zorgen dat die in een contractuele fase op de juiste wijze worden behandeld.

Voorlopig Koopcontract
Voor de verwerving van een camping zal een voorlopig koopcontract veel uitgebreider en complexer zijn dan een “Compromis de Vente” zoals dat voor de aankoop van een woonhuis wordt getekend. Het betreft immers een bedrijfsoverdracht en naast de voor de aankoop van het onroerend goed belangrijke aspecten zullen veel zaken waarbij het gaat om de bescherming van de koper tegen problemen met vergunningen, het niet bestaan van schulden, claims van derden of aanschrijvingen door de overheid zullen in een voorlopig koopcontract eenduidig aan de orde moeten komen.
Ook onderwerpen als de overname van telefoonnummers, domeinnamen, website, e‐mailadressen, drankvergunning, handelsnaam, klantenkring, recht op gebruik van het terrein en over te nemen roerende zaken zullen goed dienen te worden beschreven, evenals garantiebepalingen voor het geval er achteraf verborgen gehouden zaken aan het licht mochten komen. Daarnaast zal een concurrentiebeding worden beschreven en zal moeten worden bepaald hoe wordt omgegaan met door de verkopende partij mogelijk reeds ontvangen reserveringsgelden, vooruitbetaalde kosten of nagekomen kosten van een vorige exploitatieperiode.
Dat hierbij deskundig advies veel ellende zal kunnen voorkomen zal duidelijk zijn. Je adviseur zal alle communicatie verzorgen met de juristen in Frankrijk die verantwoordelijk zijn voor het opstellen van de contracten en erop toezien dat de belangen van de kopende partij goed worden beschreven en optimaal worden gewaarborgd in de contracten. Daarnaast zal hij je van alle nodige uitleg voorzien, belangrijke clausules vertalen en toelichten en assisteren bij de ondertekening.

Financiering aanvragen
Als het voorlopig koopcontract is getekend kan het dossier voor de financieringsaanvraag worden samengesteld. Onderdeel hiervan zullen een beknopt ondernemingsplan en een prognose voor de komende jaren moeten zijn.
Vaak wordt hiervoor samengewerkt met een Franse accountant. Het dossier wordt voorgelegd aan verschillende banken, die in de praktijk al gauw 2 maanden nodig hebben om tot een definitief besluit te komen.

De laatste loodjes
Na de ondertekening van het voorlopige koopcontract zullen na 2 tot 3 maanden de Franse juristen (notaris, advocaat) een compleet dossier hebben gevormd, zijn er allerlei zaken onderzocht en gecontroleerd en als de financiering is verkregen kunnen de definitieve aktes worden opgesteld. Ook in deze fase is deskundige begeleiding natuurlijk onontbeerlijk, want het is een hele papierwinkel en in de periode voorafgaand aan de overdracht zal er een flinke uitwisseling van allerlei documenten plaatsvinden. Natuurlijk sta je in de startblokken om naar Frankrijk af te reizen en duurt het wachten lang. Maar ook hier is geduld een schone zaak. Laat je niet verleiden om je intrek te nemen of om al persoonlijke bezittingen op de aan te kopen camping op te slaan zolang de overdracht niet heeft plaatsgevonden. Soms kunnen er op het laatste moment nog zaken aan de orde komen die van doorslaggevend belang zijn voor het slagen van de transactie en waarbij je positie aanzienlijk plezieriger kan zijn als de verhuiswagen nog niet is gelost.
De overdracht zal meestal plaatsvinden ten kantore van een Franse notaris of advocaat en na een paar intensieve uurtjes afgerond worden met het plaatsen van een groot aantal handtekeningen en parafen, gevolgd door felicitaties, het heffen van een glas en het mooie gevoel dat je vandaag
begint aan een nieuwe episode.
Je hebt een belangrijke mijlpaal bereikt, je bent net eigenaar geworden van je eigen camping in Frankrijk.
Proficiat!

Kijk ook eens op:
www.interfrance.nl
www.sympa-immoblier.com

Geschreven door Arno Voogd   
Eigenaar Inter France

Genieten van een tweede woning in Costa Rica

Geplaatst op 28-11-2019 in Tweede woning

welness toevoeging aan uw 2e huis

Geplaatst op 28-11-2019 in Vakantiehuis

0 reacties

Reactie plaatsen