Ruimtelijke ordening in Frankrijk

Geplaatst op 28-11-2019 in Juridisch & fiscaal

In maart 2014 is een belangrijk onderdeel van de Franse wetgeving op het gebied van de ruimtelijke ordening (artikel 111 van de Code d’Urbanisme) ingrijpend aangepast, met mogelijk vérstrekkende gevolgen voor (toekomstige) eigenaren van recreatiewoningen in Frankrijk. Om uit te kunnen leggen wat er aan de hand is, eerst een verkorte basiscursus ruimtelijke ordening in Frankrijk:

Frankrijk kent vele lagen overheid, die als bladerdeeg over elkaar heen liggen, waardoor er vele doublures zijn in competenties en ook besluitvorming. Dat maakt de rechten en plichten van de onroerend goed bezitter er niet inzichtelijker op. De 65 miljoen Fransen worden geregeerd door 1 nationale overheid, die het ruimtelijk beleid heeft gedecentraliseerd naar 96 departementen en meer dan 36.000 gemeentes. Daarmee heeft de gemiddelde gemeente 1800 inwoners, maar als we de grote steden eraf trekken, blijven er voor de kleine gemeentes op het platteland gemiddeld 200 inwoners per gemeente over. En dit zijn typisch de gemeentes waar Nederlanders een vakantiehuisje kopen. Verder kent Frankrijk 22 regio’s (vanaf 2015 waarschijnlijk minder als de bestaande fusieplannen worden uitgevoerd) , bijna 4000 cantons en steeds meer ComCom’s (Communautés des Communes, gemeentelijke samenwerkingsverbanden) en allemaal willen ze wat te zeggen hebben over het kleine stukje land waar uw vakantiehuis op staat of komt te staan.

Vele tientallen jaren geleden heeft de nationale overheid verordend dat elke gemeente een bestemmingsplan moest hebben. Dat heette toen het POS (Plan d’Occupation du Sol). Voor grotere gemeentes zijn er veel nieuwe regels bijgekomen en daar wordt meestal gesproken over een PLU (Plan Local d’Urbanisme). De termen POS en PLU worden door elkaar heen gebruikt, maar ze betekenen feitelijk hetzelfde: het gemeentelijk bestemmingsplan. Met name de PLU is heel goed vergelijkbaar met Nederlandse bestemmingsplannen.

Het volgens de regels van de kunst opstellen van een POS, rekening houdend met de minutieuze detailaanwijzingen van de nationale overheid (het RNU, Reglement National d’Urbanisme), is een hele kluif voor kleine gemeentes. Dat heeft de nationale overheid voorzien en de wet biedt kleine gemeentes drie mogelijkheden om toch aan de richtlijnen van de nationale overheid te voldoen:

1. Hulp van het Departement. De departementale overheid heeft veel kennis over ruimtelijke ordening en gespecialiseerde diensten voor milieu, stedenbouw, landbouw, verkeer en andere ruimtegebruikers. De gemeente kan dus bij het departement aankloppen voor hulp bij het schrijven van de POS. Bovendien helpt het departement bij de afstemming van de POS met omliggende gemeentes. Een nieuwe trend is dat ook de ComCom’s zich nu gaan buigen over dit onderwerp, zodat we weer een overlap krijgen en veel vertragingen vanwege de noodzaak te besluiten wie uiteindelijk competent is…

2. De CC (Carte Communale). De CC is een uitgeklede versie van de POS en door kleine gemeentes gemakkelijk vast te stellen. In essentie is het niets anders dan een kadastrale kaart van de gehele gemeente, met daarin het toegestane ruimtegebruik ingekleurd. Met name kleine gemeentes in gebieden met éénduidig ruimtegebruik maken gebruik van deze simpele oplossing om aan de ruimtelijke ordeningseisen te voldoen. Bv een gemeente in een natuurpark (nagenoeg alles is ingekleurd als natuurgebied), of een landbouwgehucht (alles ingekleurd als landbouw), of een industriële voorstad (nagenoeg alles ingekleurd als gemengd gebruik). Iemand die een vakantiehuis koopt of een bouwkavel in een gemeente met een CC, kan op de kaart zien of er gebouwd of bij- of aangebouwd mag worden en of dat er een of meer extra gebouwtjes (bv meer vakantiehuisjes) op het terrein mogen worden gebouwd. Geeft de kaart daarvoor niet voldoende aanknopingspunten dan kan de gemeente gevraagd worden om een Certificat d’Urbanisme af te geven, waarin de gemeente precies uitlegt wat wel mag en wat niet.

3. Artikel 111. Er zijn nog vele gemeentes die noch een POS, noch een PLU, noch een CC hebben. U kunt zich dat voorstellen bij een gemeente met 33 inwoners en een boer die een halve dag per week burgemeester speelt. De RNU heeft daarin voorzien door in artikel 111 regels op te nemen voor gemeentes in deze categorie. Tot voor kort waren die regels heel liberaal. Je mocht in elk geval een bestaand  pand met 25% uitbreiden en verder waren er weinig belemmeringen om extra gebouwen neer te zetten. Maar dat is nu veranderd….

Sinds maart 214 is artikel 111 aangepast van ‘ja…tenzij’ naar ‘nee…tenzij’. Oftewel: in een artikel 111 gemeente mocht vroeger alles, tenzij het nadrukkelijk verboden of beperkt was in artikel 111. En ook al stond artikel 111 vol met bijzondere bepalingen en verboden, in de meeste gemeentes betekende dat dat je kon bouwen wat je wilde. Nu is het zo dat met name nieuwbouw niet meer is toegestaan in artikel 111 gemeentes, tenzij in het artikel de bouw juist nadrukkelijk is toegestaan. Over het algemeen is verbouwen, aanbouwen of opbouwen van bestaande panden in een artikel 111 gemeente nog steeds toegestaan, maar zit het probleem in het bouwen van nieuwe losstaande panden. Een oude boerderij kopen en dan wat chalets bouwen voor vakantiegangers op het terrein was tot voor kort tamelijk gemakkelijk, tegenwoordig mag dat niet meer, tenzij de gemeente daar specifiek toestemming voor geeft.

Maar dit is nog niet zozeer het echte probleem. Als je een goed plan hebt moet het ook geen probleem zijn om daar een vergunning voor te krijgen. Helaas blijken er nu burgemeesters (of gemeenteraden) te zijn die het nieuwe artikel 111 lezen als een absoluut verbod om in het buitengebied te bouwen. Sommige gemeentes die liever geen nieuwe bebouwing zien in buiteengebieden komt dat misschien goed uit,  maar er zijn ook al divers voorbeelden van gemeentes waar de burgemeester met beroep op het nieuwe artikel 111 alle bouwplannen rigoureus afwijst. Soms om de huizenmarkt te beschermen (door nieuwbouw daalt de prijs van bestaande woningen), soms om boeren te beschermen tegen altijd klagende buitenstaanders, soms zelfs om buitenlanders te weren. En soms uit pure schijterigheid: alles precies doen zoals Parijs het voorschrijft. Met name voor eigenaren van bouwkavels in artikel 111 gemeentes is de toekomst nu heel onzeker geworden…

Als u een stuk grond wil kopen in Frankrijk om een vakantiehuis te bouwen, of u wil een bestaand pand kopen en daar een of meer vakantiewoningen bijbouwen, vergewist u zich dan eerst of deze gemeente een POS, PLU of CC heeft. Zo ja, dan kunt u aflezen uit de ruimtelijke ordeningsplannen of uw plan gerealiseerd kan worden. Treft u een gemeente zonder POS, PLU of CC, dan zouden uw plannen wel eens in de kiem gesmoord kunnen worden door een ‘NON’-zeggende burgemeester.  Misschien is het beter om artikel 111 gemeentes maar helemaal te mijden. Totdat deze wet opnieuw wordt aangepast natuurlijk… C’est la France!

Wim van Teeffelen

Geschreven door Wim van Teeffelen   
Adviseur ondernemen in Frankrijk

Vakantiehuis verhuren, vertel iets over uzelf

Geplaatst op 28-11-2019 in Vakantiehuis

vakantie doorbrengen op Park Molenheide (B)

Geplaatst op 28-11-2019 in Vakantie recensie

0 reacties

Reactie plaatsen