Bouwvergunningen in Frankrijk

Geplaatst op 28-11-2019 in Tweede woning


U heeft een Frans vakantiehuisje en u denkt aan verbouwingen om er weer een aantal jaren van te kunnen genieten?  U heeft uw oog laten vallen op een onooglijk huisje en u wilt er een paleisje van maken? Als u wat wilt met een vakantiehuis in Frankrijk is de kans groot dat u te maken krijgt met het Franse systeem van bouwvergunningen. En wat u in elk geval moet vergeten is dat u dat met de Franse Slag kunt regelen.

1. Alles begint bij de aanschaf van het huis: Helaas zijn er nogal wat makelaars die verbouwvragen wegwuiven met een ‘geen idee’ of een ‘in dit dorp kan eigenlijk alles.’ Niets is minder waar. Veel gemeentes beschikken, net als in Nederland, over een bestemmingsplan (Plan d’Occupation du Sol of Plan Local d’Urbanisme) en daarin kunt u gewoon lezen of de door u gewenste verbouwing is toegestaan. Beschikt de gemeente niet over een bestemmingsplan, dan staan in de Franse wet (artikel 111 van de Code d’Urbanisme) algemene richtlijnen van wat wel en niet is toegestaan. Een klein onderzoekje voordat u het koopcontract tekent kan een hoop teleurstelling later voorkomen. En zorg ervoor dat uw koopcontract een ontbindende voorwaarde heeft voor het afgeven van een Certificat d’Urbanisme door de gemeente. Dit Certificat bevestigt dat u de plannen die u heeft met het huis mag uitvoeren en zo niet dan kunt u nog onder de koop uit.

2. Voor een aantal bouwwerkzaamheden is GEEN bouwvergunning (Permis de Construire) nodig, maar een Permis d’Aménagement: toestemming om het terrein op een bepaalde manier in te richten. Dit betreft patio’s, zwembaden, sauna’s, terrassen, mini-campings (max 6 plekken) etc.

3. Een Permis de Construire is slechts verplicht indien u een aan- of- of uitbouw wil realiseren van meer dan 40 m2 bewoonbaar oppervlakte. Ook indien een nu nog niet bewoonbaar deel van het pand van meer dan 40 m2 wordt omgebouwd tot bewoonbaar oppervlakte (bv een schuur, een zolder, soms een kelder). Echter als u constructieve verbouwingen plant (hakken in dragende muren, etc.) dan is altijd een Permis de Construire verplicht. Idem als u een nieuw losstaand gebouw wil realiseren. Plannen die leiden tot meer dan 170 m2 bewoonbaar oppervlakte of verbouwingen aan of in de buurt van erkende monumenten of vakantiehuizen met15 of meer slaapplaatsen (indien u die commercieel gaat verhuren) vereisen de tussenkomst van een architect. Bij alle andere verbouwingsplannen moet u zelf de antwoorden op de lange lijst van vragen, alsmede de bouwtekeningen overleggen. Goedkeuring hangt af van de mate waarin u voldoet aan de gedetailleerde bouwverordeningen (op te vragen bij de Direction Départemental des Territoires), of de bestaande infrastructuur (drinkwater, elektriciteit, riool, wegen) niet overmatig belast worden door de realisatie van uw plan, of u voldoende afstand houdt tot de buren, of uw plan in de omgeving past en of uw buren geen bezwaar maken.

Een belangrijke rekenfactor in dit hele proces gaat veranderen op 1 maart 2012, namelijk de definitie van ‘bewoonbaar oppervlakte.’ Tot voor kort waren et twee maten waarmee gemeten werd, die door elkaar werden gebruikt en tot verwarring, verdriet en boosheid leidde bij aanvragers van een bouwvergunning: de SHON (Surface Hors Oeuvre Nette) en de SHOB (Surface Hors Oeuvre Brute), resp. de netto en bruto oppervlakte, in goed Nederlands: buitenmuurs en binnenmuurs gemeten. Beide termen zijn nu vervangen door één nieuwe term: Surface de Plancher (SP, oftewel vloeroppervlak). De SP is gedefinieerd als binnenmuurs gemeten vloeroppervlak, met uitzondering van vloeroppervlak waar de vrije hoogte kleiner is dan 1,80m.

Een akelige verrassing voor enthousiaste verbouwers is vaak de leges, die achteraf betaald moet worden en in Frankrijk kan oplopen tot vele honderden, zelfs enkele duizenden euro. Tot voor kort waren er maar liefst zes verschillende belastingregimes (nationaal, regionaal en lokaal) die gezamenlijk de te betalen leges bepaalden, een bijna onontwarbare knoop waardoor de te betalen leges altijd als een verrassing kwam. Slechts weinigen was het gegeven die leges voorafgaande aan de verbouwing juist uit te rekenen. Nu worden al die regelingen vervangen door één nieuwe: de Taxe d’Aménagement. De doelstelling is vereenvoudiging van de regels en daardoor lagere administratieve kosten (niet een verlaging van de belastingopbrengsten). Gemeentes hebben een grote invloed op de hoogte van deze belasting en die mag variëren tussen 1% tot 5% van de bouwsom (de bouwsom is niet wat u gaat uitgeven aan deze verbouwing, maar een berekening wat het zou kosten als het gehele werk door een professionele aannemer zou worden uitgevoerd…). Voor 2012 heeft de overheid deze bouwsom gedefinieerd als SP*€660voor het platteland (hoger voor Parijs e.o.). Dus als u bijvoorbeeld 50 m2 wil aanbouwen en uw gemeente heeft een belastingvoet vastgesteld van 3%, dan betaalt u: 80*€660*3%= €990 aan leges.

Wim van Teeffelen

 

 

De aanschaf van een (2de) huis in Spanje

Geplaatst op 28-11-2019 in Emigreren

Soorten autoverzekeringen in Spanje

Geplaatst op 28-11-2019 in Emigreren

0 reacties

Reactie plaatsen