Onroerend goed op naam van de kinderen

Met enige regelmaat wordt mij gevraagd hoe het beste een tweede woning op naam van één van de kinderen kan worden gezet. De wens is duidelijk en begrijpelijk: soms kan het bezit van een tweede woning in de loop van het leven aan betekenis verliezen, bijvoorbeeld omdat men zelf weinig of geen gebruik meer van de woning wil of kan maken. Het realiseren van deze wens is wat minder eenvoudig. Daaraan zitten enkele haken en ogen. Deze zal ik hierna bespreken. Ik beperk me daarbij tot onroerend goed in Zwitserland.

Eigendomsovergang

Voor eigendomsovergang is inschrijving in het kadaster noodzakelijk. Eigendom gaat niet over indien tussen twee partijen een overeenkomst tot stand komt. Dit is niet genoeg. De overeenkomst moet ook worden ingeschreven. Dit is naar Nederlands recht zo en ook naar Zwitsers recht.

Titel voor eigendomsovergang

Met "titel" wordt bedoeld dat er een grond moet zijn voor de eigendomsovergang: een juridische grond. Bijvoorbeeld een koopovereenkomst, schenking of een ruiling.

In dit geval is een ruiling weinig aannemelijk. Beperken we ons dus tot de koopovereenkomst of een schenking.

Een schenking is mogelijk maar niet wenselijk: degene aan wie het onroerend goed geschonken is, zal te maken krijgen met de schenkbelasting in Nederland. Dit is alleen anders indien geschonken wordt door een schenker die op het moment van de schenking al meer dan tien jaar niet meer in Nederland haar of zijn woonplaats heeft.  

Blijft dus de koopovereenkomst over. Dit spoort in de meeste gevallen niet met de wens van de ouder(s) om het onroerend goed eenvoudig op naam van het kind te zetten. Toch is een koopovereenkomst nodig om te bereiken dat dit kind naar Zwitsers recht eigenaar kan worden. Een goede, legale constructie gaat als volgt. Tussen de ouder(s) en het kind wordt een koopovereenkomst naar Zwitsers recht gesloten. Het kind blijft de koopsom schuldig en elk jaar wordt een bedrag kwijtgescholden, gelijk aan het bedrag dat in Nederland vrij van schenkbelasting geschonken mag worden.

Nederlandse fiscus

Ook dan is de Nederlandse fiscus niet geheel uit beeld. Degene die de vordering op het kind heeft, dus de ouder(s), moet de vordering vermelden op de jaarlijkse belastingaangifte. Het is een vermogenswaarde, dus over het bedrag van de vordering moet 1,2% inkomstenbelasting worden betaald.

Tip: een duidelijke regeling is van groot belang. Niet alleen om te voorkomen dat de fiscus de  overgang van vermogen als schenking aanmerkt, maar ook om duidelijkheid tussen ouder(s) en kind als ook tussen de kinderen onderling te scheppen. Een notariele akte is niet nodig, maar wel een goed advies.