Indien u in Spanje onroerend goed koopt, is de kans zeer groot dat u automatisch lid wordt van de vereniging van appartementseigenaars, waarvan de rechten en plichten zijn vastgelegd in de wet “Ley de Propiedad Horizontal”van 21 juli 1960, welke wet is geamendeerd in april 1999 en wederom in het jaar 2003.
Voormelde wet is van toepassing indien u een appartement in een appartementencomplex koopt, waarbij bepaalde voorzieningen bestemd zijn voor gemeenschappelijk gebruik, zoals onder andere het gezamenlijke gebruik van trappen, liften, verlichting, alsmede gezamenlijk onderhoud. Er dient derhalve sprake te zijn van een gemeenschap van onroerendgoedeigenaren(communidad de propietarios).
Voormelde wet is echter niet van toepassing op onroerend goed(vrijstaand, geschakeld etc.) in een urbanisatie met gemeenschappelijk gebruik van wegen, tuinen, zwembad, straatverlichting, alsmede gemeenschappelijk onderhoud en management. In het onderhavige geval is de “Ley del Suelo”van toepassing. Er bestaan verschillende van de onderhavige gemeenschappen naast elkaar; de meest bekende is de zogenaamde “entidad urbanistica colaboradora de gestión y conservatión”(EUC)(samenwerkende urbanisatie-eenheid voor management en onderhoud).
Onroerend goed in een urbanisatie wordt derhalve door een andere wet geregeerd dan onroerend goed, behorende tot een appartementencomplex. Beide wetten geven de structuur aan waarbinnen voormelde gemeenschappen dienen te opereren.
Onroerend goed dat voormelde kenmerken niet bezit, valt derhalve niet onder één der voormelde wetten.
We richten ons nu op voornoemde “Ley de Propiedad Horizontal”.
Een groep onroerendgoedeigenaren, die aan de in de wet gestelde eisen voldoet, is verplicht een vereniging van appartementseigenaars op te richten.
De verkoper van onroerend goed, dat valt onder de wet, dient de koper op de hoogte te stellen van het bestaan van de vereniging van appartementseigenaars, alsmede indien er in het geval van nieuwbouw nog geen vereniging is opgericht, is de projectontwikkelaar verplicht een vereniging van appartementseigenaars op te richten met de daarbij behorende statuten. Tevens dient hij een indeling te maken van het
onroerend goed in gemeenschappelijk- en privé-eigendom, welke indeling, hij tezamen met de statuten, dient in te schrijven in het kadaster.
Wat zijn nu de rechten en plichten van de leden van voormelde vereniging?:
De leden hebben de navolgende rechten:
De leden hebben de navolgende verplichtingen:
Een dringend advies aan toekomstige eigenaren van onroerend goed, vallende onder voormelde wet:
Alvorens over te gaan tot aankoop dient u alle relevante stukken, zoals kadastrale uittreksels, de onderhavige notarieële akte, de statuten, alsmede het huishoudelijk reglement op te vragen en te bestuderen of te laten bestuderen door uw adviseur(het laatste is uitdrukkelijk aan te raden!), zodat u niet voor verrassingen komt te staan!
Daarna dient u te onderzoeken:
De statuten en het daarbij huishoudelijk reglement is tevens zeker een nader onderzoek waard! Er kunnen regelingen instaan, die niet aan uw wensen voldoen!
Denk daarbij aan regelingen omtrent onderhoud, de kleur van de buitengevel, het houden van huisdieren, het gebruik van het zwembad en andere gemeenschappelijke zaken, het parkeren van auto’s etcetera.
Ten slotte nog het één en ander over de belangrijkste spelers in het geheel; dit zijn:
Noot: de taken van alle hier voren genoemde functionarissen kunnen in één persoon verenigd zijn!
De president
Deze functionaris speelt de belangrijkste rol in het geheel; hij vertegenwoordigt de vereniging in- en buiten rechte, en wordt verkozen uit en door de andere leden voor de periode van in principe één jaar, met recht van herverkiezing.
Zijn taken zijn:
De vice-president
Deze functionaris heeft geen andere specifieke taken dan het vervangen van de president, en het uitvoeren van taken, die hem worden opgedragen door de algemene vergadering.
De administrateur
Deze functionaris wordt gekozen door de leden, maar behoeft zelf geen lid te zijn, en wordt eveneens in principe gekozen voor de periode van één jaar, met recht van herverkiezing, terwijl zijn taken liggen op het gebied van management van het gehele onroerend goed, de installaties en de voorzieningen, alsmede de boekhouding.
De secretaris (m/v)
Deze functionaris wordt op dezelfde wijze benoemd als de president en administreert het geheel.
RBA 14-02-2012
Appartementencomplex in Tenerife.
Iemand heeft een garage gekocht , ingeschreven bij kadaster als berging, garage .Kan deze persoon in deze garage 16 parkeerplaatsen maken die hij te huur zal stellen aan iedereen ?
Bedankt voor uw reactie;
Naast de voordeur van mijn appartement is een nis van 200 x 100 cm. De nis is een archtectinisch ongelukje. De nis is is vanaf de rest van de ruimte niet zichtbaar en wordt niet betreden of gebruikt. Ik wil in de komende vergadering van eigenaren aan de medeeigenaren vragen of ze er bezwaar tegen hebben dat ik de nis in gebruik neem. Ik heb de spaanse adminstrateur gevraagd dit punt op de komende agenda te plaatsen. Deze weigert dat omdat mijn verzoek volgens haar tegen de spaanse wet is. Is het niet zo dat de VvE dit gewoon mag toestaan? Eventeel zelfs tegen een vergoeding? Op mijn verdieping bevindt zich een medebewoner die overigens wel een gedeelte van de openbare ruimte in gebruik heeft als zitje, waar ik als direct en enige betrokkene in het geheel geen bezwaar tegen heb.
Kan de afminstrateur mijn verzoek gewoon naast zich neerleggen?
In het algemeen zal een urbanisatie ook een vve kennen.
De vve behartigt in zo'n geval de belangen van de eigenaren onder andere voor wat betreft de tot de urbanisatie behorende infrastructuur.
Het bestuur van de vve vertegenwoordigt in zo'n geval de gezamenlijke eigenaren.
De gezamenlijke eigenaren kiezen hun bestuur.
Kunt u mij uitleggen op welke wijze het bestuur wordt gekozen. Wat is de (wettelijke) procedure hiervoor. en kan daarvan worden afgeweken.?
Uit hoeveel personen bestaat zo'n bestuur in het algemeen en welke functies worden er vervuld. ?
In Nederland bestaat een bestuur van een vereniging in het algemeen uit een voorzitter, een secretaris en een penningmeester. De drie personen die de meeste stemmen in een algemene vergadering krijgen vormen dan het bestuur. Uit hun midden wordt door het bestuur de functies verdeeld. Is dat in Spanje ook zo.?
Bij voorbaat dank voor uw antwoord.
mvrgr
John
Zou u zo vriendelijk willen zijn om de verschillen tussen de Vereniging van Eigenaren voor appartementen, en de VvE voor een urbanisatie met geschakelde woningen op te geven.
Bij voorbaat hartelijk dank hiervoor.
Graag had ik meer info ontvangen over de eu regels over dit onterwerp.
Welk percentage van de waarde van panden moet gereserveerd worden in een reservefonds bij een V v E ?
Appartementencomplex in Tenerife.
Iemand heeft een garage gekocht , ingeschreven bij kadaster als berging, garage .Kan deze persoon in deze garage 16 parkeerplaatsen maken die hij te huur zal stellen aan iedereen ?
Bedankt voor uw reactie;
Een jaar geleden hebben wij een appartement gekocht in een complex van 12 appartementen aan de Costa Blanca. Alle andere eigenaren hebben hun appartementen het hele jaar in de vakantieverhuur en komen er zelf niet of nauwelijks. Wij verhuren daarentegen als enigen helemaal niet en maken veelvuldig gebruik van ons appartement.
De VVE behartigt ook de belangen van de vakantieverhuurders. Immers iedereen verhuurt behalve wij nieuwkomers. Met als gevolg dat de vele kosten die gemaakt worden ten behoeve van de vakantieverhuur (o.a. het salaris en de huur van een woning in het complex voor een beheerdersechtpaar dat zich vnl. bezig houdt met de vakantieverhuur) volledig aan ons worden doorberekend. Tevens krijgen wij van het Nederlandse professionele vakantieverhuurbedrijf, dat de appartementen verhuurt voor de eigenaren, een rekening van 420 euro per jaar voor "het in optimale staat behouden van het appartement". Wat helemaal niet hoeft omdat wij het zelf doen en niet verhuren.
Kan de VVE mij verplichten tot betalen van dit soort kosten?
Goede morgen.
Bij ons staat in de regels van de V.V.E. dat verhuurders het appartement niet mogen verhuren aan huurders met huisdieren.
Dit is gezamenlijk in een vergadering besloten.
Welke sanctie kan de V.V.E. opleggen bij het niet nakomen van de regels van de V.V.E. als een bewoner zijn appartement toch heeft verhuurd aan een vakantieganger.
Aan een huurder met een hond, terwijl dit in de regels niet is toegestaan.
Bedoelen ze met de grote van de woning. De grote van het hele terrein of alleen het huis.
Wij betalen namelijk het dubbele van het een ander betaald maar hebben alleen een grotere tuin. Waar zij geen onderhoud aan hebben.
Wij hebben een vrijstaand huis in een urbanisatie aan de Costa Blanca. De vereniging van eigenaren omvat, vrijstaande huizen, geschakelde huizen en geschakelde etagewoningen. Gedeeltelijk liggen de woningen in een omheinde omgeving met gemeenschappelijke toegangspoorten en gedeeltelijk aan een straat.
Wij wonen aan de straat en maken geen gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een zwembad. Door de jaren heen wordt 90 procent van de jaarlijkse fee besteed aan de voorzieningen binnen de omheining. Onder de bewoners van de straat, zoals wij, is daar veel verontwaardiging over maar win worden in de vergadering weggestemd omdat wij in de minderheid zijn.
Feitelijk zien wij niets terug voor het geld dat wij jaarlijks betalen.
Wat zijn de mogelijkheden om het tij te keren?
Er zijn blijkbaar nieuwe regels m.b.t. zwembaden. In ons kleine parkje,10 woningen ligt een zwembad voor gemeenschappelijk gebruik.Er schijnen nieuwe regels te zijn m.b.t hygiëne voor zo'n zwembad,weet u hier iets van ?
Hearing on 'Serial' Murder Case Wraps Up in Baltimore,
11 jordans for sale http://www.urgentcareheal360.com/insurance.asp?p_id=11-jordans-for-sale
1) Hoeveel dagen voor de algemene vergadering dienen de mede-eigenaars de uitnodiging te ontvangen? (bvb. per email)
2) Wat zijn de vereiste aanwezigheidsquota opdat de vergadering wettig kan de dagorde afwerken?
3) Kan een mede-eigenaar op elk ogenblik van het jaar inzage vragen van de boekhouding (facturen, bankuittreksels, vergoedingen en lonen, balans)?
Kan de communidad een huurder de toegang tot het gemeenschappelijk zwembad ontzeggen, omdat de eigenaar de bijdragen niet betaald ?
Wij hebben in Spanje een tweede huis een zgn duplex woning bestaat uit een blokje van vier woningen. In de notariële akte staat dat wij vallen onder de wet horizontales als genoemd in uw schrijven.
Alleen wij zijn geen appartementen complex maar een groot aantal van deze blokken. Wij hebben een gemeenschappelijk zwembad en twee straatjes. Na navraag bij de advocaat van de urbanisatie waar wij onder vallen werd gezegd in feite dat het wel klopte. Ik geloof daar niks van.
Het gevolg is wel dat deze vve heel vervelend doet in regelgeving waar zijn mijns inziens geen zeggenschap over hebben steeds met referentie aan de genoemde wet. Dit gaat dan met name over modificaties die aan de woning worden gedaan.ondanks dat de gemeente al vergunning heeft verleend. Wat kan ik er aan doen om er voor te zorgen dat de
“Ley del Suelo” Hierin wordt geaccepteerd.
Ik zie hier vragen maar mis de antwoorden hierop.kan ik die ergens lezen?
wat is de taak van een ( censora de cuentas) penningmeester van een Urbanisatie ?
Kan men mij verbieden een omheining te plaatsen, om mijn hond uit de gemeenschappelijke urbanisatie te houden?
Onze algemene vergadering van de vve hier in Spanje heeft met meerderheid van stemmen de cijfers van de vorige periode/jaar niet goed gekeurd.
Onze gestor deelde in dezelfde vergadering mede dat dit geen consequentie heeft. Niet voor de gestor of voor de president en/of bestuur.
Klopt dit ?
Ben in bezit van een zgn quad woning zijnde geen appartement. Alle woningen in onze urbanisatie zijn bij mijn weten notarieel op de wet
Ley de Propiedad Horizontal”van 21 juli 1960, welke wet is geamendeerd in april 1999 en wederom in het jaar 2003. Als ik onze Administrator hierop attendeer zegt zij dat wij met zijn allen hiervoor hebben getekend en dat dit rechtsgeldig is.In het geval dat ik een verschil van inzicht zou kunnen hebben,in de toekomst,hoe hard is dan deze wet,omdat eigenlijk de andere wet van toepassing is. De vve bij ons is qua oplegging regels ook gerelateerd aan bovengenoemde wet. Is de notariële vastlegging niet eigenlijk illegaal in deze. De urbanisatie bestaat uit bijna 100 woningen 1 gemeenschappelijk zwembad en twee straten die onderhoud behoeven + riool en de bijbehorende straatlantaarns. Ook meent de VVE rechten te kunnen ontlenen in het kader van deze wet omtrent de bebouwing. En gedragsregels binnen je eigen tuin. Volgens mijn onderbuik gevoel klopt hier iets niet.
Wij hadden verleden jaar veel overlast van een bepaalde familie, nu trachten die weer een huis te huren in onze Urbanisatie kunnen we ons hier tegen verzetten en of voorkomen?
Geldt in Spanje dezelfde regeling (EU) vwb reservering als nu in Nederland. (1% van de herbouwwaarde of een MJOP)
Wij hebben een geschakelde woning, geen appartement, in een urbanisatie in Catalonië. Volgens de eigendomsakte van 1999 valt deze woning onder het zg. Propiadad horizontal. Echter geschakelde woningen in urbanisaties vallen volgens diverse publicaties niet hieronder, maar onder de ley suelo. Hoe zit dit precies, want nu wordt ons gezegd dat wij als woningeigenaar OOK verantwoordelijk zijn voor onderhoud aan woningen van andere eigenaren. Bijvoorbeeld herstel van scheurende muren. Gemeenschappelijke zaken als zwembad e.d snap ik, maar dit gaat wel erg ver.
Dank voor de helder uitleg op uw site over vve in Spanje.
Ook in Spanje is een vve verplicht een financiele reserve te hebben. Kunt u aangeven hoeveel dit is? In Nederland is het een percentage van de herbouwwaarde. En welke zijn de belangrijkste wettelijke verplichtingen voor een VVE in Spanje. Ik zou u zeer erkentelijk zijn voor de antwoorden.
5 jaar geleden kochten we een atico. Met toestemming van vve hebben we een glascurtain zonder overkapping geplaatst. Dit met openingen onderaan zodat t water van de rest vh balkon weg kan. De put zat nl in de glascurtain. Wat overigens ook bij de buren zo is. Als snel bleek dat de bouwer te lange bouten had gebruikt en door de waterkerende laag geboord had. Dit is op advies van de vve grondig gerepareerd door de tegels op te breken en 'n nieuwe waterkerende laag aan te brengen. Na 3 jaar eiste de benedenbuur dat we 'de drain die 20 cm binnen de glascurtain valt moesten verplaatsen omdat hij bang was voor lekkages in de toekomst. Onze verzekeringsagent zag geen problemen in de aanwezige situatie. Omdat 't terras eigendom is Vd community hebben die zich er mee bemoeid en de schade expert van hun verzekering vond dat we alles weg moesten halen. Onzinnig en dat vond ook de vergadering. Er werd om de benedrnbuur tevreden te stellen besloten dat we de houten vlonders met onderaan dopjes om water door te laten weg moesten halen. 400 euro weg! Ook moest de doorgang groter. Dat is gebeurd. Nu hebben we zo goed als ons appartement verkocht en blijkt dat we schriftelijke toestemming moeten hebben voor 't plaatsen. We vroegen hierom en nu verteld onze presidente dat we geen toestemming hadden om door de waterkerende laag te boren de 1e keer. We hebben zonder toestemming het spul herplaatst. Wat niet waar is. Zij hebben ons opgelegd hoe te repareren... Tot ongenoegen Vd bouwer want die moest veel extra kosten maken. De dame die de administratie voert voor de vve heeft wel te zeggen in deze. In 't verleden hebben we haar willen vervangen omdat zij partijdig was. Dat heeft kwaad bloed gezet en we plukken nu de vrange vruchten. We hebben overigens nooit een rapport gezien van de man die vertelde het spil al te moeten breken. We zijn bang dat de verkoper afhaakt. Er is sins 4 jaar geen lekkage dus er is geen verborgen gebrek. Hopelijk kan iemand ons advies geven. De tijd dringt. Per 31 januari zou de overdracht plaats vinden. Afbreken is een optie maar dan mag er nooi meer zoiets gebouwd worden.
Ik vind de artikelen, maar ook de vragen zeer interessant.
Maar zoals al door een andere lezer geschreven "ik zou zo graag de reacties willen zien" of is het de bedoeling dat de antwoorden uit het lezerspanel komen.
Onze Spaanse VVE hanteert conform de oprichtingsakte de ley de propriedad horizontale. Echter een deel van de woningen is vrijstaand of halfvrijstaand. Dat geldt ook voor ons huis. Omdat wij in vergaderingen door de meerderheid (appartementen) overruled worden betalen wij voor veel zaken waar wij nooit gebruik van maken of zullen maken. Bestaat de mogelijkheid om alsnog de ley de suelos vantoepassing te laten zijn? Ik heb een dergelijk bericht eerder geplaatst maar nooit een antwoord gezien!
Is de goedkeuring van de VVE vereist om een appartement te verhuren (vakantieverhuur) in een residentie (gelegen in de provincie Alicante). De "horizontale acte" en reglementen van de VVE vermelden niets daarover.
Ik heb vernomen dat als er in de horizontal act geen mogelijkheid van wijziging ervan door de VVE voorzien is, dat de VVE daarover geen bevoegdheid heeft, en dan nog dat een eventuele wijziging unaniemm moet goedgekeurd worden
Ik woon in een groot complex in Spanje.
Ik had graag geweten hoe men een berekening maakt van de urbanistiekosten die ik maandelijks betaal.
Graag de formule?
Ik heb een nieuw klein tuinhuisje van 2m op 1.5m geplaatst aan de woning in Spanje ongeveer 2 maanden geleden en nu ontvang ik per mail van de administrator dat de buren dit niet aanvaarden ,reden volgens hen walgelijk uitzicht. Zonder verder onderhoud vragen ze om dit onmiddellijk af te breken , ik heb nooit een huishoudelijk reglement ontvangen ,wat kan ik hier tegen beginnen .dank bij voorbaat .
is er in een vve van 400 woningen een rrecht om de agm in het engels te doen?
spaans en niet spaans 50/50 verdeeld
Ik woon in een groot complex van 150 woningen. Dit complex is afgesloten met een automatische gate (gebruik fob). Onlangs hebben wij van het bureau Mediterrano een mail gekregen dat de motors zullen vervangen worden door nieuwe. Ook de fobs zullen nieuw zijn. Dit is een beslissing van de President omdat eigenaars hun urbanisatiekosten niet meer betalen. Hierdoor zouden de wanbetalers het complex niet meer kunnen betreden om naar hun eigendom te gaan. Mijn resultaat na drie maanden vervanging van deze motoren van de gate. De wanbetalers kunnen nog steeds in hun eigendom, dat ook verplicht is. Wanbetalers betreden het complex via de kleine gate die ook geautomatiseerd is en werkt met een sleutel. Het was ook de bedoeling dat deze wanbetalers hun eigendom niet zouden verhuren. Ook dit is niet te verhinderen door de motoren te vervangen.
Een ander aspect zijn de zwembaden. wij hebben vier verschillende zwembaden in het complex. Waarvan één groot zwembad met een diepte van 1.85m. De andere zwembaden zijn ondiep met jacuzzi en een klein kinderzwembad. De President heeft beslist dat er in juli en augustus twee redders aanwezig moeten zijn? Graag info!!
Onlangs heeft de President beslist om een AED aan te kopen en deze op een plaats te bewaren waar een 10 tal mensen de sleutel hebben van het wachthuis om eventueel de AED te gebruiken. Mijn vraag is dit verplicht in een complex? Terwijl hier ambulances rondrijden die dit toestel zelfs niet hebben. Ik begin mij vragen te stellen over het beheer van de gelden en de beslissingen die hier zomaar genomen worden.
Graag wil ik een antwoord op deze vragen of waar ik terecht kan met mijn vragen. Dank bij voorbaat.
Goedemorgen,
Wij hebben uw artikel met interesse gelezen.
Kunt u ons de tekst sturen van de Ley del Suelo?
Bij voorkeur in het Nederlands of anders in tekstformaat opdat we deze kunnen laten vertalen.
Kunnen we bij terecht indien we vragen hieromtrent hebben?
We horen graag van u,
Met vriendelijke groet,
Stefan Donga
Wij hebben een appartement in een complex in Tenerife (Palm Mar) waarin slechts beperkt verhuurd wordt en principieel enkel verhuur op lange termijn is toegestaan. We hebben daar een gemeenschappelijk zwembad dat we zouden willen verwarmen. Door de vorm is het echter niet mogelijk dit te overdekken. Kan U ons een verwijzing geven naar de regelgeving die voor deze verwarming dient in acht genomen te worden? Volgens de eerste berichten zou in ons geval een verwarming slechts mogelijk zijn mits zelfopwekking van hernieuwbare energie. Alvast bedankt
Emigratie
Juridisch/fiscaal
Over Recreatiewoning.nl
Tweede huizenbeurzen
Tweede woning
Vakantie recensie
Vakantiehuis
Vliegtickets boeken
ARCHIEF
Nieuwe website Recreatiewoning.nl
kopen van een familiehuis
belastingen in Duitsland
Landendossier op Recreatiewoning.nl
Tips voor de verkoop van uw vakantiehuis
Mr. R.H.C. Bakker
Auteur
Florin Wish
© recreatiewoning.nl 2005 - 2019 |
Sitemap |
Disclaimer |
Algemene voorwaarden |
Linkpartners |
Blog |
Vakantiehuis huren |
Vakantiehuis kopen
